Tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng theo quy định mới nhất
Tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng có thể phát sinh khi một bên vi phạm nghĩa vụ, xuất hiện sự kiện bất khả kháng hoặc có yêu cầu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Từ ngày 01/7/2026, các quy định mới về vấn đề này được áp dụng theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Doanh nghiệp cần xác định đúng căn cứ, thực hiện đúng thủ tục thông báo và bảo đảm các nghĩa vụ liên quan trong thời gian tạm dừng để hạn chế tranh chấp, bồi thường.
Căn cứ phát sinh quyền tạm dừng hợp đồng xây dựng
Việc tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng được đặt ra khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết, hoặc xuất hiện những sự kiện khách quan làm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện hợp đồng.
Từ ngày 01/7/2026, nội dung này được điều chỉnh bởi khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025 và Điều 26 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, thay thế các quy định trước đây tại Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP.
Theo quy định mới, bên thực hiện quyền tạm dừng phải thông báo bằng văn bản và trình bày rõ nguyên nhân. Thời hạn thông báo được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng nhưng về nguyên tắc không quá 28 ngày, ngoại trừ trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng.
Trường hợp tự ý tạm dừng mà không thông báo hoặc căn cứ tạm dừng không phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng, bên thực hiện việc tạm dừng có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường đối với thiệt hại thực tế phát sinh.
Đáng chú ý, Nghị định 210/2026/NĐ-CP đã bổ sung trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo Điều 83 Luật Xây dựng 2025 cũng có thể trở thành căn cứ để bên còn lại thực hiện quyền tạm dừng.
Những trường hợp có thể tạm ngừng thực hiện hợp đồng xây dựng
Các quy định hiện hành có thể được khái quát thành ba nhóm căn cứ chính, gồm vi phạm nghĩa vụ của bên nhận thầu, vi phạm nghĩa vụ của bên giao thầu và các sự kiện khách quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của các bên.
Khi bên nhận thầu vi phạm, bên giao thầu có quyền tạm dừng
Bên giao thầu có thể thực hiện quyền tạm dừng khi bên nhận thầu có hành vi vi phạm nghiêm trọng liên quan đến chất lượng công trình, an toàn trong quá trình thi công hoặc tiến độ thực hiện.
Bên giao thầu cũng có thể xem xét tạm dừng nếu bên nhận thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận. Căn cứ liên quan được xác định tại khoản 1 Điều 85 và Điều 83 Luật Xây dựng 2025, kết hợp với Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Trên thực tế, trường hợp này có thể xảy ra khi nhà thầu không gia hạn bảo lãnh thực hiện hợp đồng sau khi bảo lãnh cũ hết hiệu lực, hoặc thi công không đúng thiết kế đã được phê duyệt nhưng không khắc phục sau khi đã được yêu cầu bằng văn bản.
Trường hợp bên giao thầu vi phạm nghĩa vụ
Quyền tạm dừng cũng có thể được thực hiện bởi bên nhận thầu nếu bên giao thầu không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận.
Cụ thể, bên nhận thầu có thể tạm dừng khi khoản thanh toán theo từng giai đoạn đã đến hạn nhưng chưa được thanh toán đầy đủ và thời gian chậm thanh toán vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, trừ khi hợp đồng có quy định khác.
Ngoài ra, bên nhận thầu còn có quyền xem xét tạm dừng nếu bên giao thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo Điều 83 Luật Xây dựng 2025 và Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Ví dụ, bên giao thầu không bàn giao đầy đủ mặt bằng phục vụ thi công hoặc không thực hiện nghĩa vụ liên quan đến bảo lãnh tạm ứng theo cam kết.
Tạm dừng do bất khả kháng hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền
Không phải mọi trường hợp tạm dừng hợp đồng đều xuất phát từ hành vi vi phạm của một bên. Hợp đồng xây dựng cũng có thể phải tạm dừng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng gây ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp tục thực hiện công việc.
Bên cạnh đó, việc tạm dừng có thể phát sinh từ yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì những lý do liên quan đến an toàn công trình, quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng.
Đối với các trường hợp này, căn cứ được xác định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng 2025. Thời hạn thông báo tối đa 28 ngày không áp dụng theo cách thông thường đối với trường hợp bất khả kháng do tính chất khó dự đoán và khó xác định trước thời điểm chấm dứt sự kiện.
Thủ tục thông báo tạm dừng hợp đồng xây dựng.
Trình tự cần thực hiện khi tạm dừng hợp đồng xây dựng
Việc có căn cứ tạm dừng chưa đồng nghĩa với việc bên có quyền được tự ý ngừng thực hiện hợp đồng. Bên tạm dừng vẫn cần tuân thủ trình tự thông báo theo Điều 26 Nghị định 210/2026/NĐ-CP nhằm hạn chế nguy cơ bị xác định là vi phạm hợp đồng.
Gửi thông báo bằng văn bản
Trước khi tạm dừng, bên có quyền cần gửi thông báo bằng văn bản cho bên còn lại. Nội dung cần thể hiện rõ nguyên nhân, căn cứ pháp lý cũng như các tình tiết thực tế dẫn đến quyết định tạm dừng.
Thông báo cần được lập cẩn trọng vì đây có thể là tài liệu chứng minh việc thực hiện quyền tạm dừng hợp pháp nếu sau đó giữa các bên phát sinh tranh chấp. Do đó, nội dung văn bản nên được đối chiếu với điều khoản hợp đồng và quy định pháp luật có liên quan.
Tuân thủ thời gian thông báo
Thời gian thông báo tạm dừng được xác định theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng nhưng không được vượt quá 28 ngày, ngoại trừ trường hợp bất khả kháng.
Nếu hợp đồng không quy định cụ thể về thời hạn này, các bên cần lưu ý mốc 28 ngày để bảo đảm việc thông báo được thực hiện phù hợp với quy định hiện hành.
Bảo đảm an toàn cho công trình và tài sản tại công trường
Trong thời gian hợp đồng bị tạm dừng, việc ngừng thi công không làm mất đi trách nhiệm bảo vệ các tài sản đang tồn tại tại công trường.
Bên tạm dừng vẫn phải phối hợp thực hiện các biện pháp cần thiết nhằm bảo vệ công trình, vật tư và thiết bị đã tập kết. Việc này giúp hạn chế nguy cơ tài sản bị hư hỏng, mất mát và tránh phát sinh thêm trách nhiệm bồi thường.
Chủ động trao đổi để khắc phục nguyên nhân
Sau khi tạm dừng, các bên cần tiếp tục trao đổi và thương lượng nhằm giải quyết nguyên nhân dẫn đến việc ngừng thực hiện hợp đồng.
Theo Điều 26 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, việc khắc phục nguyên nhân và tiếp tục thực hiện hợp đồng là nội dung cần được các bên chủ động phối hợp. Điều này có ý nghĩa trong việc hạn chế nguy cơ hợp đồng phải chuyển sang giai đoạn chấm dứt, từ đó giảm thiểu chi phí và hậu quả pháp lý phát sinh.
Tóm lại, thủ tục tạm dừng hợp đồng xây dựng tập trung vào việc thông báo bằng văn bản, xác định rõ lý do, bảo vệ công trình và tài sản tại công trường, đồng thời thương lượng để khắc phục nguyên nhân và tiếp tục hợp đồng.
Bảng tổng hợp căn cứ tạm dừng theo từng bên
Các căn cứ trên cần được đối chiếu với nội dung cụ thể của hợp đồng trước khi bên có quyền phát hành thông báo tạm dừng.
Những điểm đáng chú ý của quy định mới về tạm dừng hợp đồng
Nghị định 210/2026/NĐ-CP đã có những thay đổi đáng chú ý so với hệ thống quy định trước đây. Một trong những nội dung được nhấn mạnh là việc gắn quyền tạm dừng với nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Bổ sung căn cứ liên quan đến bảo đảm thực hiện hợp đồng
Theo Điều 83 Luật Xây dựng 2025 và Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, việc một bên không thực hiện, không gia hạn hoặc không duy trì hiệu lực của bảo lãnh thực hiện hợp đồng có thể trở thành căn cứ độc lập để bên còn lại thực hiện quyền tạm dừng.
Điểm này giúp phạm vi căn cứ tạm dừng được mở rộng so với quy định trước đây, bởi bên có quyền không nhất thiết phải chờ đến khi phát sinh thêm vi phạm về chất lượng hoặc tiến độ mới xem xét tạm dừng.
Các quy định cũ không còn được áp dụng
Từ ngày 01/7/2026, Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Điều 9 Nghị định 35/2023/NĐ-CP đồng thời hết hiệu lực thi hành.
Do đó, doanh nghiệp cần rà soát các hợp đồng mẫu, phụ lục và tài liệu liên quan đang sử dụng để cập nhật căn cứ pháp lý phù hợp. Việc tiếp tục sử dụng các điều khoản dẫn chiếu đến văn bản đã hết hiệu lực trong hợp đồng mới có thể tạo ra rủi ro trong quá trình áp dụng và giải quyết tranh chấp.
Rủi ro khi tạm dừng hợp đồng không đúng quy định
Hậu quả có thể phát sinh khi tạm dừng hợp đồng không đúng quy định
Tạm dừng hợp đồng không đúng căn cứ hoặc không tuân thủ trình tự không làm cho bên tạm dừng được miễn trách nhiệm. Ngược lại, hành vi này có thể làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường và kéo theo tranh chấp giữa các bên.
Có thể phải bồi thường thiệt hại
Khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 quy định trường hợp bên tạm dừng không thông báo hoặc lý do tạm dừng không phù hợp với hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh cho bên còn lại.
Thiệt hại trong thực tế có thể liên quan đến chi phí máy móc, nhân công phải chờ việc, khoản chi phát sinh do tiến độ bị ảnh hưởng hoặc những thiệt hại khác có liên quan trực tiếp đến việc tạm dừng không đúng quy định.
Nguy cơ phát sinh tranh chấp hợp đồng
Khi các bên không thống nhất về căn cứ hoặc thủ tục tạm dừng, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng có thể phát sinh.
Theo khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận và có thể áp dụng mô hình ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế.
Trong thời gian tranh chấp được giải quyết, các bên về nguyên tắc vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với phần công việc không chịu ảnh hưởng, ngoại trừ các trường hợp thuộc sự kiện bất khả kháng, có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền hoặc thuộc căn cứ tạm dừng hợp lệ theo điểm a, điểm b khoản 2 Điều 26 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Như vậy, tạm dừng hợp đồng xây dựng không đúng căn cứ hoặc không đúng thủ tục có thể dẫn đến nghĩa vụ bồi thường thiệt hại và làm phát sinh tranh chấp giữa các bên.
Dịch vụ tư vấn về hợp đồng xây dựng tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ luật sư liên quan đến việc xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình tạm dừng hợp đồng xây dựng, tập trung vào những nội dung sau:
Rà soát hợp đồng xây dựng, phụ lục hợp đồng và các thỏa thuận có liên quan.
Xác định quyền và nghĩa vụ của bên giao thầu, bên nhận thầu dựa trên tình huống cụ thể.
Tư vấn căn cứ pháp lý để tạm dừng một phần hoặc toàn bộ hợp đồng.
Kiểm tra các vấn đề về tiến độ, chất lượng, an toàn, thanh toán và bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Soạn thảo thông báo tạm dừng hợp đồng bảo đảm nội dung và thời hạn.
Tư vấn về thời điểm tạm dừng, phạm vi công việc được tạm ngừng và những nghĩa vụ vẫn phải tiếp tục thực hiện.
Soạn văn bản yêu cầu bên vi phạm khắc phục, gia hạn bảo lãnh, thực hiện thanh toán hoặc tiếp tục nghĩa vụ theo hợp đồng.
Tư vấn trách nhiệm bảo quản công trình, vật tư và thiết bị trong thời gian tạm dừng.
Đánh giá sơ bộ thiệt hại và nguy cơ bồi thường trong trường hợp việc tạm dừng không có căn cứ hoặc không đúng thủ tục.
Tư vấn phương án tiếp tục thực hiện, điều chỉnh hoặc chấm dứt hợp đồng.
Nhận ủy quyền để làm việc, trao đổi và thương lượng với chủ đầu tư, nhà thầu hoặc chủ thể có liên quan.
Đại diện theo ủy quyền trong việc gửi, tiếp nhận và xử lý các văn bản phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.
Tóm tắt nội dung chính.
Từ ngày 01/7/2026, việc tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng được thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Một trong những điểm cần lưu ý là căn cứ tạm dừng được mở rộng đối với trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng. Bên có quyền tạm dừng cần xác định đúng căn cứ, thực hiện thông báo bằng văn bản, bảo đảm công trình và tài sản tại công trường, đồng thời chủ động phối hợp khắc phục nguyên nhân để tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900 63 63 89 để được tư vấn miễn phí.
Nguồn: Các trường hợp tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng mới nhất
- Thủ tục cấp lại giấy phép lao động bị mất cho người lao động nước ngoài
- Quy định khiếu nại và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng
Nhận xét
Đăng nhận xét