Mua Bán Nhà Khi Nào Phải Thanh Toán Qua Tài Khoản Ngân Hàng?
Tư vấn Long Phan thường xuyên tiếp nhận câu hỏi về việc bắt buộc mua bán nhà phải chuyển khoản thanh toán trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được áp dụng. Thực tế, không phải mọi giao dịch nhà đất đều phải thanh toán qua ngân hàng. Nghĩa vụ nhận tiền qua tài khoản chủ yếu áp dụng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đối với một số giao dịch giữa cá nhân với cá nhân không nhằm mục đích kinh doanh, các bên vẫn có thể thỏa thuận phương thức thanh toán phù hợp.
Những giao dịch mua bán nhà phải thanh toán qua tài khoản
Pháp luật hiện hành không đặt ra yêu cầu chuyển khoản đối với tất cả các giao dịch bất động sản. Nghĩa vụ nhận tiền qua tài khoản được xác định dựa trên tư cách pháp lý của bên nhận tiền.
Một số trường hợp đáng lưu ý gồm:
Mua nhà, căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án phải thanh toán theo tài khoản của chủ đầu tư.
Giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp luật điều chỉnh phải thực hiện thanh toán qua tài khoản.
Khách hàng sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng cần thanh toán theo tài khoản của doanh nghiệp.
Điểm cần lưu ý trước khi chuyển tiền
Khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nghĩa vụ nhận tiền thông qua tài khoản đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Do đó, trước khi thanh toán, người mua cần xác định chính xác chủ thể đang nhận tiền và đối chiếu thông tin tài khoản với hợp đồng hoặc hồ sơ giao dịch.
Đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân không nhằm mục đích kinh doanh, pháp luật không mặc nhiên yêu cầu phải chuyển khoản. Tuy nhiên, thanh toán qua ngân hàng vẫn là phương thức nên ưu tiên vì có thể tạo lập chứng cứ rõ ràng hơn khi xảy ra tranh chấp.
Riêng trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc chủ đầu tư cung cấp tài khoản ngân hàng hợp lệ không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã được phép thu tiền ở bất kỳ thời điểm nào. Người mua vẫn phải kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và giới hạn thanh toán theo từng giai đoạn.
Ngoài ra, chuyển tiền qua ngân hàng nhưng nhầm người nhận, sai tài khoản hoặc thanh toán cho chủ thể không có thẩm quyền vẫn có thể dẫn đến tranh chấp về việc khoản tiền đó đã được xem là thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng hay chưa.
Người mua cần kiểm tra chính xác tên chủ tài khoản, số tài khoản và thông tin thanh toán trước khi chuyển tiền mua nhà
Những trường hợp pháp luật yêu cầu thanh toán qua tài khoản
Khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác định ba nhóm chủ thể phải nhận tiền thanh toán của khách hàng thông qua tài khoản. Vì vậy, người mua cần căn cứ vào tư cách của bên nhận tiền thay vì chỉ dựa vào loại bất động sản được giao dịch.
Mua căn hộ hoặc nhà ở trực tiếp từ chủ đầu tư
Khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ hoặc công trình xây dựng trực tiếp với chủ đầu tư dự án, khoản tiền khách hàng thanh toán phải được chủ đầu tư nhận thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Quy định này áp dụng đối với nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.
Để hạn chế nhầm lẫn khi chuyển tiền, người mua nên kiểm tra trước các thông tin gồm:
Tên chủ tài khoản;
Số tài khoản;
Tên ngân hàng;
Thông tin tài khoản được ghi trong hợp đồng hoặc thông báo thanh toán.
Các thông tin này nên được đối chiếu trước từng đợt thanh toán, đặc biệt khi bên bán có thay đổi tài khoản nhận tiền.
Thanh toán cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng thuộc nhóm chủ thể phải nhận tiền từ khách hàng thông qua tài khoản theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Theo đó, khi doanh nghiệp nhận tiền theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, khách hàng cần thực hiện thanh toán vào tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Phạm vi này không chỉ được hiểu là doanh nghiệp trực tiếp xây dựng hoặc phát triển dự án. Nếu doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật và phát sinh nghĩa vụ nhận tiền theo hợp đồng thì yêu cầu về tài khoản vẫn cần được xem xét.
Thanh toán phí và các khoản tiền dịch vụ bất động sản
Quy định về nhận tiền qua tài khoản cũng áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, sàn giao dịch, tư vấn hoặc quản lý bất động sản khi doanh nghiệp nhận tiền theo hợp đồng dịch vụ.
Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thể hiện những nội dung quan trọng như đối tượng dịch vụ, phí, thù lao, hoa hồng, phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán.
Vì vậy, khách hàng nên thực hiện thanh toán đúng tài khoản của doanh nghiệp được ghi nhận trong hợp đồng hoặc thông báo thanh toán hợp lệ.
Phân biệt khoản tiền khách hàng trả và hoa hồng của môi giới
Một vấn đề cần tách biệt là tiền khách hàng thanh toán cho doanh nghiệp môi giới với khoản thù lao, hoa hồng mà doanh nghiệp chi trả cho cá nhân môi giới.
Theo khoản 1 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được nhận thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mức thù lao, hoa hồng do các bên thỏa thuận theo khoản 2 Điều 63.
Trong khi đó, khoản 2 Điều 48 tập trung vào nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trong việc nhận tiền từ khách hàng thông qua tài khoản.
Do đó, không thể chỉ dựa vào hai quy định trên để kết luận rằng mọi khoản lương, thù lao hoặc hoa hồng doanh nghiệp thanh toán cho cá nhân môi giới đều bắt buộc phải chuyển khoản. Hình thức chi trả cần được xem xét thêm dựa trên hợp đồng, quan hệ giữa các bên và các quy định pháp luật có liên quan.
Những giao dịch mua bán nhà không bắt buộc chuyển khoản
Không nên hiểu khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 theo hướng mọi giao dịch bất động sản đều phải thực hiện bằng hình thức chuyển khoản.
Quy định này chỉ xác định nghĩa vụ đối với ba nhóm chủ thể cụ thể. Đồng thời, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định một số trường hợp tổ chức, cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp hoặc không thuộc phạm vi áp dụng đầy đủ các quy định của Luật.
Cá nhân bán nhà thuộc trường hợp không kinh doanh
Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thuộc trường hợp luật định thì không phải thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, các chủ thể này vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế. Trường hợp cá nhân bán nhà ở hoặc công trình xây dựng còn phải tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực theo pháp luật có liên quan.
Như vậy, nếu một cá nhân bán căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình và giao dịch không thuộc hoạt động kinh doanh bất động sản theo trường hợp được pháp luật quy định thì khoản 2 Điều 48 không bắt buộc người bán phải nhận tiền thông qua tài khoản ngân hàng.
Cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ
Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định.
Trong khi đó, khoản 2 Điều 48 chỉ liệt kê chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là các chủ thể phải nhận tiền từ khách hàng qua tài khoản.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không nằm trong ba nhóm chủ thể này. Vì vậy, không thể chỉ căn cứ khoản 2 Điều 48 để mặc nhiên kết luận cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải nhận tiền qua tài khoản giống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Rà soát hợp đồng và chứng từ thanh toán giúp hạn chế rủi ro tranh chấp trong giao dịch mua bán nhà ở.
Cách xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Tiêu chí xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được quy định tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung một số nội dung. Trong đó, Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 09/02/2026 và sửa đổi nhiều quy định về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Điều 7 về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc nội dung được sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP.
Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được xác định dựa trên các tiêu chí sau:
Các tiêu chí nêu trên được xác định từ điểm a, điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Một điểm cần chú ý là quy định sử dụng liên từ “và” giữa tiêu chí về giá trị hợp đồng trên 300 tỷ đồng và số lần giao dịch trên 10 lần trong năm.
Do đó, không nên tách riêng từng mức giới hạn rồi mặc nhiên cho rằng chỉ cần vượt một ngưỡng thì cá nhân đã không còn thuộc nhóm kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.
Việc xác định phải được thực hiện đồng thời với điều kiện về dự án đầu tư và các tiêu chí được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Quy định thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, yêu cầu nhận tiền qua tài khoản tại Điều 48 chỉ là một phần trong hệ thống quy định về thanh toán.
Người mua còn phải kiểm tra điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh, thời điểm chủ đầu tư được phép nhận tiền đặt cọc và giới hạn số tiền được thu ở từng giai đoạn theo Điều 23, Điều 24 và Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Giới hạn tiền đặt cọc khi mua nhà hình thành trong tương lai
Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
Mức đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng.
Nội dung thỏa thuận đặt cọc cũng phải thể hiện rõ giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản.
Đợt thanh toán đầu tiên không quá 30%
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được chia thành nhiều đợt và có giới hạn theo từng giai đoạn.
Các giới hạn 30%, 70% và 50% được quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Ngoài các giới hạn trên, pháp luật còn quy định nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Phần giá trị còn lại được thanh toán sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
Vì vậy, người mua cần theo dõi không chỉ số tiền của từng lần thanh toán mà còn phải kiểm tra tổng số tiền đã đóng trong từng giai đoạn để tránh vượt giới hạn pháp luật.
Có tài khoản ngân hàng không có nghĩa chủ đầu tư được thu tiền
Trong giao dịch mua nhà hình thành trong tương lai, người mua cần phân biệt ít nhất ba nhóm quy định:
Điều 48: Quy định về phương thức nhận tiền thanh toán;
Điều 23 và Điều 24: Quy định về nguyên tắc, điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh;
Điều 25: Quy định về tiến độ và giới hạn thanh toán.
Do đó, việc chủ đầu tư cung cấp một tài khoản ngân hàng hợp lệ không đồng nghĩa với việc căn hộ hoặc nhà ở đã đủ điều kiện bán hoặc chủ đầu tư đã được phép thu khoản tiền đang yêu cầu.
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng nhiều điều kiện, trong đó có yêu cầu về việc đã được khởi công, giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và các hồ sơ xây dựng cần thiết tùy từng trường hợp.
Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua được quy định tại Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Quy định này đã được Nghị định 54/2026/NĐ-CP bổ sung một số nội dung kể từ ngày 09/02/2026, trong đó đáng chú ý là các trường hợp liên quan đến việc bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Vì vậy, trước khi chuyển tiền, người mua nên kiểm tra thông tin pháp lý chính thức của dự án, hồ sơ và văn bản chứng minh điều kiện được bán thay vì chỉ căn cứ vào thông báo thanh toán từ bộ phận kinh doanh.
Những rủi ro có thể phát sinh khi thanh toán mua nhà
Thanh toán qua ngân hàng không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc giao dịch đã hoàn toàn an toàn. Người mua vẫn có thể gặp rủi ro nếu chuyển tiền sai chủ thể, sai thời điểm hoặc vượt quá giới hạn pháp luật.
Đối với những giao dịch thuộc khoản 2 Điều 48, việc bên bán trực tiếp nhận tiền mặt thay vì thông qua tài khoản cũng không phù hợp với yêu cầu về phương thức nhận tiền.
Nguy cơ không đáp ứng đúng hình thức thanh toán
Rủi ro này có thể phát sinh khi bên nhận tiền là chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng lại nhận khoản tiền theo hợp đồng bằng tiền mặt.
Trong trường hợp này, phương thức nhận tiền không phù hợp với yêu cầu nhận thanh toán thông qua tài khoản được quy định tại khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Hiện Điều 48 quy định nghĩa vụ về phương thức nhận tiền. Tuy nhiên, khi xác định trách nhiệm xử phạt, không nên mặc nhiên áp dụng một mức phạt cụ thể nếu chưa xác định chính xác quy định xử phạt đang có hiệu lực và hành vi thực tế thuộc trường hợp nào.
Khó chứng minh nghĩa vụ thanh toán khi trả tiền mặt
Đối với những giao dịch pháp luật không bắt buộc phải thanh toán qua tài khoản, các bên vẫn có thể thỏa thuận sử dụng tiền mặt nếu phù hợp với quy định pháp luật và nội dung hợp đồng.
Tuy nhiên, hình thức này có thể tạo ra khó khăn về chứng cứ khi xảy ra tranh chấp nếu giấy giao nhận tiền không thể hiện đầy đủ các thông tin cần thiết.
Người mua nên bảo đảm chứng từ thể hiện rõ:
Người giao và người nhận tiền;
Số tiền đã thanh toán;
Thời điểm giao tiền;
Khoản tiền thuộc đợt thanh toán nào;
Hợp đồng hoặc bất động sản liên quan;
Chữ ký của người có thẩm quyền nhận tiền.
Khi tranh chấp phát sinh, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét tổng thể hợp đồng, chứng từ ngân hàng, biên nhận và các tài liệu liên quan để xác định nghĩa vụ thanh toán đã được thực hiện hay chưa.
Do đó, ngay cả trong giao dịch giữa cá nhân với cá nhân không thuộc trường hợp bắt buộc thanh toán qua tài khoản, phương thức thanh toán có khả năng lưu lại thông tin và dễ dàng truy xuất vẫn có ý nghĩa quan trọng trong việc chứng minh giao dịch.
Dịch vụ tư vấn, ủy quyền rà soát thanh toán và giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý, rà soát hồ sơ và đại diện theo ủy quyền trong các giao dịch, tranh chấp liên quan đến thanh toán khi mua bán nhà ở, gồm:
Rà soát tư cách bên bán: Xác định giao dịch có thuộc trường hợp áp dụng khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hay không.
Kiểm tra tài khoản nhận tiền: Đối chiếu tài khoản được sử dụng để thanh toán với thông tin trong hợp đồng và hồ sơ giao dịch.
Rà soát văn bản chỉ định, ủy quyền nhận tiền: Kiểm tra cơ sở pháp lý khi bên mua được yêu cầu chuyển tiền cho một chủ thể khác với bên ký hợp đồng.
Kiểm tra điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh: Rà soát điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 23, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn.
Rà soát tiến độ và giới hạn thanh toán: Kiểm tra mức đặt cọc, tỷ lệ thanh toán lần đầu, số tiền được thanh toán trước khi bàn giao và trước khi cấp Giấy chứng nhận.
Soạn thảo, rà soát điều khoản thanh toán: Kiểm tra phương thức, thời hạn, tài khoản nhận tiền, điều kiện thanh toán và trách nhiệm của các bên khi có vi phạm.
Hệ thống hóa chứng từ thanh toán: Rà soát ủy nhiệm chi, sao kê, phiếu thu, biên nhận cùng những tài liệu khác chứng minh nghĩa vụ thanh toán.
Đánh giá trường hợp chuyển tiền sai chủ thể hoặc sai tài khoản: Xác định rủi ro pháp lý và phương án xử lý nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Tư vấn, hỗ trợ thương lượng tranh chấp: Xây dựng phương án làm việc về nghĩa vụ thanh toán, việc công nhận khoản tiền đã trả hoặc yêu cầu hoàn trả.
Đại diện theo ủy quyền: Làm việc với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các chủ thể liên quan trong phạm vi pháp luật cho phép.
Quý khách hoặc Quý doanh nghiệp có nhu cầu rà soát hợp đồng, chứng từ thanh toán hoặc các vấn đề tranh chấp liên quan đến mua bán nhà ở có thể gửi hồ sơ qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386.
Tóm tắt nội dung chính
Việc xác định giao dịch mua bán nhà có bắt buộc thanh toán qua tài khoản hay không trước hết phải dựa vào tư cách của bên nhận tiền. Theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Đối với các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân không thuộc phạm vi bắt buộc của khoản 2 Điều 48, phương thức thanh toán có thể được các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, người mua vẫn nên ưu tiên phương thức có thể kiểm chứng, đồng thời kiểm tra chính xác chủ thể nhận tiền, tài khoản thanh toán, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và giới hạn thanh toán theo từng giai đoạn.
Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900 63 63 89 để được tư vấn miễn phí.
Nhận xét
Đăng nhận xét