XỬ LÝ CHÊNH LỆCH DIỆN TÍCH ĐẤT TRONG HỒ SƠ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
Xử lý chênh lệch diện tích đất trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khi diện tích đất thực tế không trùng khớp số liệu trên Sổ đỏ, Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý giúp điều chỉnh, xác lập ranh giới rõ ràng và hợp pháp.
Phân tích rủi ro pháp lý phát sinh từ việc sai lệch diện tích khi đo đạc và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sai lệch diện tích trong quá trình đo đạc phục vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là một hiện tượng có thể xảy ra do sai số kỹ thuật, thay đổi mốc giới hoặc quá trình quản lý không đồng bộ. Dù nguyên nhân là khách quan hay chủ quan, hậu quả pháp lý của việc sai lệch này là đáng kể, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước.
Thứ nhất, sự sai lệch diện tích tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất của người dân. Khi diện tích ghi nhận trên Giấy chứng nhận không tương ứng với diện tích thực tế, các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc đăng ký biến động có thể bị đình trệ. Trước khi cho phép giao dịch, cơ quan có thẩm quyền thường yêu cầu tiến hành đo đạc lại, khiến quá trình thực hiện thủ tục hành chính kéo dài và phát sinh chi phí bổ sung. Điều này tạo ra rủi ro pháp lý và tâm lý e ngại cho các bên trong giao dịch.
Thứ hai, sai lệch diện tích là nguồn gốc phát sinh nhiều tranh chấp về ranh giới sử dụng đất. Khi số liệu trên Sổ đỏ không trùng khớp với thực tế, đường ranh giới sử dụng bị hiểu nhầm hoặc chồng lấn, dẫn đến mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất liền kề. Giải quyết tranh chấp dạng này đòi hỏi quy trình đo đạc, xác minh và hòa giải phức tạp, ảnh hưởng đến trật tự xã hội và quan hệ dân cư.
Thứ ba, đối với trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi nhận, chủ sử dụng đất sẽ phải gánh chịu thiệt hại về tài sản. Phần diện tích không tồn tại thực tế không được pháp luật công nhận, kéo theo giá trị tài sản giảm, quyền lợi về chuyển nhượng, thừa kế hay bồi thường khi thu hồi đất đều bị ảnh hưởng.
Thứ tư, khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích được công nhận trong Sổ đỏ, người sử dụng đất có thể bị xem là chiếm dụng hoặc sử dụng đất ngoài phạm vi được giao. Điều này có thể dẫn đến vi phạm quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích và bị xử lý hành chính. Ngoài ra, sai lệch diện tích còn gây khó khăn trong việc xác định phạm vi thu hồi, quy hoạch và phát triển hạ tầng.
Thứ năm, về mặt quản lý nhà nước, sai lệch diện tích làm giảm tính chính xác của dữ liệu địa chính. Khi thông tin về diện tích, ranh giới không thống nhất giữa thực địa và hồ sơ, việc thống kê, thu thuế, quy hoạch hoặc xác định nghĩa vụ tài chính sẽ thiếu căn cứ. Đây là một trong những nguyên nhân gây thất thu ngân sách và giảm hiệu quả quản lý đất đai.
Các tình huống sai lệch diện tích và phương thức xử lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2024
Căn cứ khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, sai lệch diện tích được xem xét xử lý dựa trên hai tiêu chí: (i) tình trạng thay đổi ranh giới thửa đất so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất; và (ii) diện tích thực tế đo đạc có chênh lệch so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận.
Trường hợp 1 – Ranh giới thửa đất không thay đổi:
Nếu diện tích thực tế khác với diện tích trên Sổ đỏ nhưng ranh giới sử dụng đất vẫn giữ nguyên và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kết quả đo đạc thực tế để xác định diện tích sử dụng đất hợp pháp. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích tăng thêm.
Trường hợp 2 – Ranh giới thửa đất thay đổi:
Khi có sự thay đổi ranh giới dẫn đến diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, phần diện tích tăng thêm chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện theo Điều 135 Luật Đất đai 2024. Việc xem xét cấp bổ sung phải dựa trên hồ sơ đo đạc, bản đồ địa chính, nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng tranh chấp.
Để được xem xét xử lý sai lệch diện tích, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ ba điều kiện cơ bản:
Có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc và số liệu ghi trong Giấy chứng nhận;
Ranh giới thửa đất sử dụng hiện tại không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Việc xác định ranh giới và diện tích thực tế cần được thực hiện bằng phương pháp đo đạc địa chính chính quy, có tọa độ rõ ràng. Trường hợp ranh giới thay đổi hoặc phát sinh tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành xác minh, hòa giải và áp dụng biện pháp xử lý phù hợp.
Quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sai lệch diện tích
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nhà nước thực hiện cơ chế phân cấp mạnh mẽ trong quản lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm cải cách thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý.
Về thẩm quyền: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được giao quyền cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi địa giới hành chính. Việc phân cấp này giúp giảm tải cho cấp huyện, rút ngắn quy trình và tạo thuận lợi cho người dân.
Về địa điểm nộp hồ sơ: Người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở cấp xã hoặc tại văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh tùy điều kiện thuận tiện. Quy định này bảo đảm tính linh hoạt và khuyến khích ứng dụng công nghệ trong tiếp nhận, xử lý hồ sơ điện tử.
Về thời hạn giải quyết: So với quy định trước, thời gian cấp đổi được rút ngắn đáng kể. Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, đối chiếu dữ liệu địa chính, đo đạc lại khi cần thiết và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định.
Những cải tiến về quy trình và thẩm quyền góp phần nâng cao tính minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ do sai lệch diện tích.
Hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị khi đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định hiện hành, hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận trong trường hợp có sai lệch diện tích bao gồm các thành phần sau:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18/ĐK ban hành kèm theo Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp trước đó;
Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất trong trường hợp có yêu cầu trích đo địa chính hoặc điều chỉnh số liệu diện tích thực tế.
Việc nộp đầy đủ hồ sơ giúp cơ quan nhà nước thuận lợi trong việc xác minh, kiểm tra hiện trạng, bảo đảm việc cấp đổi được thực hiện nhanh chóng, đúng quy trình và đúng đối tượng. Người sử dụng đất cần lưu ý bảo đảm thông tin trên hồ sơ thống nhất với dữ liệu đo đạc thực tế để tránh phải điều chỉnh, bổ sung.
Xem thêm: Mẫu số 18 – Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới
Bước 1. Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua Bộ phận Một cửa, VPĐKĐĐ, chi nhánh VPĐKĐĐ.
Bước 2. Tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ
Cơ quan tiếp nhận xem xét, cấp giấy hẹn hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết thủ tục
Văn phòng đăng ký đất đai xử lý theo quy định:
Thực hiện đo đạc, trích đo, trích lục bản đồ địa chính.
Gửi thông tin sang cơ quan thuế.
Cập nhật hồ sơ, cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4. Trả kết quả cho người dân
Người sử dụng đất nhận GCN tại nơi nộp hồ sơ.
Xem thêm: Mẫu số 19 – Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Thời hạn xử lý hồ sơ thay đổi diện tích đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Căn cứ theo quy định tại điểm b Mục 3 Phần II, Phần A của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP:
Trường hợp thửa đất có thay đổi diện tích do đo đạc, trích đo địa chính, nhưng ranh giới không thay đổi, thì hồ sơ được giải quyết trong thời gian không quá 10 ngày làm việc.
Nếu việc cấp đổi được thực hiện đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất, thời gian giải quyết sẽ phù hợp với dự án đã được phê duyệt.
Đối với địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn, thời hạn này được kéo dài thêm 10 ngày làm việc.
Thời hạn nêu trên không bao gồm: thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian người dân nộp nghĩa vụ tài chính, thời gian xử lý các vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.
Thời hạn xử lý hồ sơ thay đổi diện tích đất
Dịch vụ tư vấn xử lý sai lệch diện tích đo đạc cấp Sổ đỏ chuyên nghiệp tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện giúp khách hàng xử lý sai lệch diện tích khi đo đạc cấp Sổ đỏ. Với đội ngũ luật sư có chuyên môn sâu trong lĩnh vực Luật Đất đai, chúng tôi hỗ trợ:
Thẩm định và kiểm tra hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Phân tích và đánh giá nguyên nhân sai lệch diện tích, đề xuất phương án xử lý phù hợp.
Soạn thảo hồ sơ pháp lý chuẩn chỉnh, đảm bảo thông tin chính xác theo quy định.
Đại diện khách hàng làm việc và nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng.
Giám sát tiến độ giải quyết hồ sơ và cập nhật thông tin liên tục cho khách hàng.
Tư vấn Long Phan là lựa chọn tin cậy để bạn xử lý sai lệch diện tích đất một cách nhanh chóng và an toàn pháp lý.
Một số câu hỏi phổ biến về xử lý sai lệch diện tích đất khi cấp Sổ đỏ
Dưới đây là những câu hỏi thường gặp liên quan đến sai lệch diện tích đất trong quá trình cấp Sổ đỏ để Quý khách hàng tham khảo:
Nếu các hộ liền kề không ký xác nhận ranh giới đất thì cần làm gì?
Người sử dụng đất có thể yêu cầu hòa giải tại UBND xã, nếu không thành công thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Cách tính nghĩa vụ tài chính với phần diện tích đất tăng thêm như thế nào?
Nghĩa vụ tài chính được xác định dựa trên nguồn gốc đất và quy hoạch, thuế căn cứ bảng giá đất UBND tỉnh ban hành tại thời điểm đó.
Có bị phạt nếu không khai báo diện tích thực tế lớn hơn trên Sổ đỏ?
Pháp luật khuyến khích tự giác điều chỉnh. Nếu diện tích tăng do chiếm đất công hoặc đất người khác, có thể bị phạt vi phạm hành chính và phải trả lại đất.
Ai chịu trách nhiệm khi phát hiện diện tích đất không khớp trong giao dịch mua bán?
Bên bán phải đảm bảo tính pháp lý của tài sản và thực hiện điều chỉnh giấy tờ cho đúng trước khi giao dịch.
Chi phí đo đạc lại ai chi trả?
Người yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận thường chi trả, trường hợp sai sót do nhà nước có thể được hỗ trợ hoặc miễn giảm.
Có thể ủy quyền cho người khác làm thủ tục xử lý sai lệch diện tích không?
Có thể, giấy ủy quyền phải công chứng hoặc chứng thực, người được ủy quyền cần mang giấy tờ hợp lệ khi thực hiện thủ tục.
Xử lý sai lệch diện tích trong quá trình đo đạc cấp Sổ đỏ là vấn đề pháp lý phức tạp, cần hiểu biết chuyên sâu về luật. Tư vấn Long Phan cùng đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách giải quyết mọi vướng mắc liên quan đến diện tích đất nhanh chóng và tiết kiệm. Liên hệ 1900.63.63.89 để được tư vấn chi tiết.
Nhận xét
Đăng nhận xét