THUÊ MUA CĂN HỘ VÀ NHỮNG YÊU CẦU PHÁP LÝ ĐỐI VỚI CHUYÊN GIA NƯỚC NGOÀI
Thuê mua căn hộ và những yêu cầu pháp lý đối với chuyên gia nước ngoài khi lựa chọn mô hình thuê mua căn hộ, chuyên gia nước ngoài cần tuân thủ đầy đủ các quy định về hợp đồng và thời hạn thuê – mua theo quy định pháp luật. Đây là giải pháp giúp tối ưu hóa tài chính và mở ra cơ hội sở hữu bất động sản với tính linh hoạt cao. Bài viết này, Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết.
Quy định về thuê mua căn hộ cho người nước ngoài cư trú và làm việc dài hạn
Mô hình thuê mua căn hộ là giải pháp pháp lý được pháp luật Việt Nam công nhận, giúp chuyên gia nước ngoài có cơ hội sở hữu nhà ở hợp pháp thông qua phương thức thanh toán từng phần, bảo đảm an toàn quyền lợi trong suốt quá trình giao dịch.
Thuê mua căn hộ theo quy định pháp luật
Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác định thuê mua là hình thức trong đó bên thuê mua thanh toán trước khoản tiền không vượt quá 30% giá trị căn hộ, bao gồm tiền đặt cọc và tiền thuê tháng đầu.
Sau khi ký hợp đồng, bên thuê mua được nhận bàn giao và sử dụng căn hộ ngay. Trong thời gian thanh toán, quyền sở hữu thuộc chủ đầu tư và chỉ được chuyển giao khi bên thuê mua hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Điều kiện áp dụng đối với chuyên gia nước ngoài
Căn cứ Điều 18 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài phải có nhập cảnh hợp pháp và không thuộc diện miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Ngoài ra, cần chứng minh năng lực tài chính và đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện hợp đồng thuê mua.
Giới hạn về thời hạn và số lượng căn hộ sở hữu
Người nước ngoài được sở hữu căn hộ trong thời hạn tối đa 50 năm và được gia hạn thêm một lần không quá 50 năm.
Tỷ lệ sở hữu bị giới hạn ở mức không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư và không vượt quá 30% tổng số căn hộ trên địa bàn tương đương cấp phường.
Thanh toán và bảo đảm quyền lợi trong thuê mua
Khoản thanh toán đầu tiên không vượt quá 30%. Tổng tiền thanh toán trước trong giai đoạn xây dựng không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng cho toàn bộ số tiền đã nhận trước bàn giao. Tất cả giao dịch thanh toán bắt buộc bằng VNĐ qua hệ thống ngân hàng tại Việt Nam.
Trình tự thuê mua căn hộ cho chuyên gia nước ngoài tại Việt Nam
Để thực hiện việc sở hữu căn hộ theo hình thức thuê mua, chuyên gia nước ngoài cần tiến hành theo trình tự sau:
Rà soát điều kiện pháp lý của dự án
Trước tiên, chuyên gia cần kiểm tra dự án còn tỷ lệ 30% căn hộ cho người nước ngoài theo dữ liệu cập nhật tại Sở Xây dựng địa phương. Việc tra cứu có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan quản lý hoặc thông qua chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận.
Dự án phải bảo đảm không nằm trong khu vực quốc phòng, an ninh theo danh mục hạn chế. Đồng thời, dự án phải có đầy đủ giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện kinh doanh bất động sản và hồ sơ pháp lý liên quan.
Nên ưu tiên lựa chọn dự án đã hoàn thành phần thô hoặc sắp bàn giao để hạn chế rủi ro về tiến độ. Việc đánh giá năng lực tài chính, uy tín và lịch sử triển khai các dự án trước đó của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng khi quyết định thuê mua.
Kiểm chứng bảo lãnh tài chính của chủ đầu tư
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng cho toàn bộ số tiền ứng trước của bên thuê mua. Nội dung thư bảo lãnh phải ghi rõ số tiền bảo lãnh, thời hạn hiệu lực và điều kiện thực hiện nghĩa vụ.
Chuyên gia nên chủ động liên hệ ngân hàng phát hành để xác thực tính hợp lệ của thư bảo lãnh. Khi cần thiết, có thể thuê đơn vị thẩm định độc lập đánh giá toàn diện tình trạng pháp lý và tài chính của chủ đầu tư.
Thực hiện đặt cọc đúng giới hạn 30% giá trị hợp đồng
Khoản thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng thuê mua. Thỏa thuận đặt cọc cần thể hiện rõ thông tin căn hộ, tổng giá trị hợp đồng, tiến độ thanh toán dự kiến và các trường hợp hoàn trả tiền đặt cọc.
Việc thanh toán đặt cọc phải thực hiện qua tài khoản ngân hàng chính thức của chủ đầu tư tại Việt Nam. Chuyên gia nước ngoài cần lưu giữ đầy đủ chứng từ và yêu cầu biên lai thu tiền có đóng dấu xác nhận. Thỏa thuận đặt cọc nên lập song ngữ Việt – Anh.
Công chứng hợp đồng thuê mua căn hộ
Hợp đồng thuê mua phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng theo quy định pháp luật Việt Nam. Nội dung hợp đồng cần thể hiện đầy đủ thông tin dự án, vị trí căn hộ, diện tích sử dụng và tiến độ thanh toán cụ thể theo từng mốc thời gian.
Điều khoản về quyền chuyển nhượng hợp đồng trong thời gian chưa thanh toán đủ cần được quy định rõ. Các điều khoản xử lý vi phạm, chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp bằng trọng tài nên được ưu tiên đưa vào hợp đồng. Hợp đồng song ngữ giúp đảm bảo tính minh bạch.
Mở tài khoản ngân hàng và thanh toán hợp pháp
Chuyên gia nước ngoài cần mở tài khoản VNĐ tại ngân hàng thương mại tại Việt Nam để thực hiện các giao dịch thanh toán. Hồ sơ mở tài khoản gồm hộ chiếu, giấy phép lao động hoặc thẻ tạm trú và giấy xác nhận cư trú.
Các khoản tiền chuyển từ nước ngoài về Việt Nam phải tuân thủ quy định quản lý ngoại hối và khai báo mục đích mua bất động sản. Tổng tiền ứng trước theo tiến độ xây dựng không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Mỗi lần thanh toán, chuyên gia cần nhận biên lai thu tiền chính thức và lưu giữ toàn bộ chứng từ giao dịch.
Tiếp nhận bàn giao và khai thác quyền sử dụng căn hộ
Sau khi bàn giao, chuyên gia có quyền sử dụng căn hộ để ở, trang trí nội thất và sử dụng tiện ích chung dù chưa sở hữu hoàn toàn về mặt pháp lý.
Trong thời gian thuê mua, chuyên gia có quyền cho thuê lại căn hộ hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho người khác đủ điều kiện với sự chấp thuận của chủ đầu tư.
Hoàn tất nghĩa vụ thanh toán và cấp Giấy chứng nhận
Sau khi thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyên gia nước ngoài.
Giấy chứng nhận ghi rõ thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và đầy đủ thông tin về căn hộ, quyền sở hữu hợp pháp của chuyên gia.
Đề xuất mô hình thuê mua căn hộ trong chính sách đãi ngộ chuyên gia
Dưới đây là các khuyến nghị dành cho doanh nghiệp:
Doanh nghiệp là bên ký kết hợp đồng thuê mua
Giúp kiểm soát tài sản và tạo phúc lợi hấp dẫn cho chuyên gia.
Hợp đồng được chuyển giao khi chuyên gia hoàn thành nghĩa vụ.
Doanh nghiệp bảo lãnh tài chính
Giảm chi phí ban đầu và tăng trách nhiệm của chuyên gia.
Cần thỏa thuận rõ trong hợp đồng.
Quỹ phúc lợi hỗ trợ thuê mua
Cung cấp lãi suất ưu đãi và quản lý minh bạch nguồn vốn.
Rủi ro & khuyến nghị kiểm soát
Nhận diện rủi ro sớm giúp chuyên gia chủ động bảo vệ quyền lợi trong giao dịch thuê – mua.
Chủ đầu tư chậm bàn giao
Ưu tiên dự án đạt 70% tiến độ, kiểm tra thực tế và yêu cầu báo cáo định kỳ.
Quy định phạt 10%/năm và kiểm tra bảo lãnh ngân hàng.
Vượt “quota” 30 %
Vượt quota gây khó khăn trong việc cấp sổ.
Yêu cầu xác nhận chính thức từ Sở Xây dựng.
Biến động tỷ giá
Biến động tỷ giá làm tăng chi phí thực tế.
Thanh toán VNĐ và thỏa thuận điều chỉnh khi lạm phát vượt 5%.
Dịch vụ tư vấn mô hình thuê mua căn hộ cho chuyên gia nước ngoài
Tư vấn Long Phan triển khai dịch vụ tư vấn mô hình thuê – mua căn hộ dành riêng cho chuyên gia nước ngoài làm việc dài hạn, giúp khách hàng vừa đảm bảo nhu cầu cư trú vừa tối ưu hóa cơ hội đầu tư. Dịch vụ được xây dựng dựa trên kinh nghiệm thực tiễn và sự am hiểu pháp luật, bao gồm:
Tư vấn điều kiện pháp lý về sở hữu căn hộ, rà soát hồ sơ cá nhân và khả năng tài chính
Thẩm định pháp lý dự án một cách toàn diện để nhận diện rủi ro và bảo đảm an toàn giao dịch
Hỗ trợ thủ tục công chứng, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Phân tích xu hướng thị trường và đề xuất phương án đầu tư phù hợp
Tư vấn Long Phan cam kết mang đến sự an tâm về pháp lý và hiệu quả đầu tư.
Một số câu hỏi thường gặp
Mô hình thuê trước – mua sau (lease – purchase) mang lại sự linh hoạt cho chuyên gia nước ngoài khi sinh sống và làm việc dài hạn tại Việt Nam. Tuy nhiên, các vấn đề về thời hạn sở hữu, gia hạn và quyền tài sản vẫn thường được quan tâm. Dưới đây là các nội dung giải đáp cụ thể:
Khi người nước ngoài bán căn hộ cho người nước ngoài khác, thời gian sở hữu của bên mua mới được xác định thế nào?
Theo điểm c, Khoản 2, Điều 20 Luật Nhà ở 2023, bên nhận chuyển nhượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được quyền sở hữu căn hộ trong thời gian còn lại của thời hạn sở hữu trước đó. Khi gần hết thời hạn này, nếu có nhu cầu tiếp tục sở hữu, chủ sở hữu mới có thể thực hiện thủ tục xin gia hạn theo quy định.Gia hạn thêm thời hạn sở hữu có được tự động chấp thuận không?
Việc gia hạn không mang tính mặc nhiên mà phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào quy định pháp luật và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương ở thời điểm xin gia hạn. Khoản 2 Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ đề nghị gia hạn phải nộp trước thời điểm hết hạn 03 tháng, kèm theo tài liệu chứng minh việc sử dụng nhà ở đúng mục đích và không vi phạm quy định quản lý.Trường hợp chuyên gia nước ngoài rời khỏi Việt Nam trước khi hết thời hạn sở hữu thì xử lý căn hộ như thế nào?
Căn cứ điểm đ, Khoản 2, Điều 20 Luật Nhà ở 2023, việc rời khỏi Việt Nam không làm mất quyền sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu có thể bán lại căn hộ hoặc lập văn bản ủy quyền cho cá nhân, tổ chức tại Việt Nam quản lý, cho thuê hoặc thực hiện các giao dịch liên quan. Văn bản ủy quyền cần được công chứng và đăng ký hợp lệ.Người nước ngoài có được vay vốn ngân hàng Việt Nam để mua căn hộ không?
Pháp luật không cấm việc vay vốn, tuy nhiên điều kiện vay khá nghiêm ngặt. Ngân hàng yêu cầu chứng minh thu nhập ổn định, hộ chiếu và thị thực còn hiệu lực dài hạn, cùng với hợp đồng lao động có thời hạn tối thiểu 02 năm.Có thể chuyển từ thuê sang mua trước thời hạn hợp đồng hay không?
Việc mua lại căn hộ trước thời hạn hoàn toàn có thể thực hiện nếu được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Người thuê có thể thanh toán phần giá trị còn lại để xác lập quyền sở hữu bất cứ thời điểm nào trong thời gian thuê.Cho thuê hoặc bán căn hộ phục vụ chuyên gia nước ngoài dài hạn là phương án đầu tư bất động sản đang được quan tâm. Quý khách hàng cần am hiểu quy định về hạn thuê, quyền sở hữu và trách nhiệm pháp lý để hạn chế rủi ro. Tư vấn Long Phan hỗ trợ nhanh chóng và đúng pháp luật. Liên hệ 1900.63.63.89.
Nhận xét
Đăng nhận xét