TOÀN BỘ QUY TRÌNH SANG TÊN SỔ HỒNG CHO NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
Toàn bộ quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật mới theo các quy định được áp dụng từ năm 2025, quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài đã được hoàn thiện và quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện, cơ quan có thẩm quyền cũng như hồ sơ pháp lý cần thiết. Việc tuân thủ đầy đủ các bước trong quy trình này là điều kiện quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bất động sản. Nếu không thực hiện đúng quy định, giao dịch có thể bị kéo dài thời gian giải quyết hoặc phát sinh các rủi ro pháp lý không mong muốn. Bài viết dưới đây sẽ trình bày chi tiết và đầy đủ quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài, giúp Quý khách hàng dễ dàng áp dụng trong thực tế.
Điều kiện để hoàn tất thủ tục sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài
Các quy định pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể hơn về điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Việc sang tên sổ hồng chỉ được thực hiện khi giao dịch tuân thủ đầy đủ các điều kiện theo Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024.
Điều kiện bắt buộc đối với bên chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng bất động sản phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có Giấy chứng nhận hợp pháp; bất động sản không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; đất vẫn còn thời hạn sử dụng và không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đây là các điều kiện mang tính bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư nước ngoài
Theo Luật Nhà ở 2023, nhà đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức hợp pháp như đầu tư dự án, mua, thuê mua nhà ở thương mại hoặc nhận tặng cho, thừa kế trong các dự án đủ điều kiện. Đồng thời, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng các yêu cầu về giấy phép đầu tư, tình trạng nhập cảnh hợp pháp và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định.
Quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện giao dịch bất động sản
Trong điều kiện pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở theo các điều kiện nhất định, việc thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng là bước quan trọng để xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Việc nắm rõ và tuân thủ đúng quy trình sang tên sổ hồng sẽ giúp nhà đầu tư nước ngoài hạn chế các rủi ro pháp lý, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sử dụng, khai thác bất động sản. Theo đó, quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện theo trình tự cụ thể như sau.
Bước 1: Đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở
Ở bước này, các bên tham gia giao dịch tiến hành đàm phán, thống nhất và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản và đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định pháp luật, bao gồm:
Thông tin của các bên trong giao dịch
Đối với cá nhân: Ghi rõ họ và tên, ngày tháng năm sinh, số CMND/CCCD hoặc Hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp, địa chỉ thường trú, địa chỉ liên hệ và số điện thoại.
Đối với tổ chức: Thể hiện đầy đủ tên tổ chức, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính và thông tin người đại diện theo pháp luật.
Ghi nhận tình trạng hôn nhân của các bên, đặc biệt là bên chuyển nhượng, nhằm xác định quyền định đoạt tài sản. Trường hợp tài sản là tài sản chung của vợ chồng thì hợp đồng phải có đầy đủ chữ ký của cả hai vợ chồng.
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng phải mô tả chi tiết bất động sản được chuyển nhượng, bao gồm thông tin về quyền sử dụng đất như số tờ bản đồ, số thửa đất, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng và thông tin về tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, diện tích xây dựng, kết cấu, hiện trạng sử dụng.
Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán: Giá trị chuyển nhượng phải được ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị tiền tệ là Việt Nam Đồng. Đồng thời, hợp đồng cần quy định rõ phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán và tiến độ thanh toán phù hợp với thỏa thuận của các bên.
Đặt cọc (nếu có): Trường hợp các bên có thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng phải thể hiện rõ số tiền đặt cọc, thời điểm giao nhận tiền đặt cọc và các trường hợp xử lý tiền đặt cọc khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Ngoài ra, hợp đồng cần có các điều khoản về thời gian, địa điểm bàn giao bất động sản; nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp và hiệu lực của hợp đồng. Việc xây dựng hợp đồng chặt chẽ là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi phát sinh tranh chấp.
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của Luật Công chứng
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực pháp lý, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Căn cứ khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024, người yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng, bao gồm:
Dự thảo hợp đồng sang tên, chuyển nhượng sổ hồng;
Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên theo quy định pháp luật;
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến tài sản;
Hộ chiếu nước ngoài kèm theo văn bản cam kết không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự;
Hộ chiếu còn giá trị và có đóng dấu nhập cảnh Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch;
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
Giấy tờ pháp lý hợp lệ khác đối với tổ chức nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên tiến hành kiểm tra năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của các bên, tính hợp pháp của giao dịch và điều kiện sở hữu nhà ở của nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Nhà ở 2023. Công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng; trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật, công chứng viên yêu cầu bổ sung, xác minh hoặc từ chối công chứng theo quy định. Việc ký kết và hoàn tất công chứng hợp đồng được thực hiện theo đúng Điều 42 Luật Công chứng 2024.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai sau khi công chứng hợp đồng
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng hợp lệ, để hoàn tất thủ tục sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài, người sử dụng đất cần tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
Theo Mục B.II.1 Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/06/2025, hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các loại giấy tờ sau:
Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được cấp;
Văn bản xác lập việc đại diện theo quy định của pháp luật dân sự trong trường hợp nộp hồ sơ thông qua người đại diện;
Các giấy tờ chứng minh nội dung biến động, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và giấy tờ chứng minh điều kiện sở hữu nhà ở của nhà đầu tư nước ngoài.
CLICK TẢI NGAY: ĐƠN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI 2025
Thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo các bước sau:
Người sử dụng đất hoặc người đại diện nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản;
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện;
Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai gửi Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính theo Mẫu số 19 đến cơ quan thuế để xác định và thông báo các khoản phải nộp theo quy định.
Các khoản nghĩa vụ tài chính mà các bên có thể phải thực hiện bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân với mức thu là 2% giá chuyển nhượng;
Lệ phí trước bạ với mức thu là 0,5% giá chuyển nhượng;
Phí thẩm định hồ sơ theo mức thu do địa phương quy định.
Lưu ý: Việc hoàn thành đầy đủ các khoản thuế, phí và lệ phí là điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận mới.
Sau khi người sử dụng đất hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận nội dung thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp và trả kết quả cho người được cấp theo quy định.
Lưu ý: Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Các lưu ý khi sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài
Sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài là thủ tục phức tạp, có nhiều điểm khác biệt so với giao dịch trong nước. Vì vậy, Quý khách cần xem xét kỹ lưỡng các lưu ý quan trọng sau:
Kiểm tra điều kiện sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài theo quy định pháp luật hiện hành;
Thực hiện dịch thuật, công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự đối với các giấy tờ do nhà đầu tư nước ngoài cung cấp;
Xác định giá chuyển nhượng phù hợp với giá thị trường và đúng quy định của cơ quan có thẩm quyền;
Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng rõ ràng, minh bạch, quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ, thời hạn thanh toán và mệnh giá tiền giao dịch;
Đảm bảo đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
Những lưu ý này là cơ sở quan trọng giúp Quý khách hạn chế rủi ro và tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện thủ tục.
Dịch vụ tư vấn và đại diện sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu và đại diện theo ủy quyền để thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài. Đội ngũ chuyên môn của chúng tôi hỗ trợ khách hàng toàn diện từ khâu pháp lý ban đầu đến khi hoàn tất thủ tục hành chính. Dịch vụ bao gồm:
Kiểm tra điều kiện pháp lý về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài.
Rà soát pháp lý bất động sản về quy hoạch, tranh chấp, thế chấp.
Tư vấn các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan.
Soạn thảo Hợp đồng ủy quyền song ngữ.
Hướng dẫn hợp pháp hóa lãnh sự Hợp đồng ủy quyền tại nước ngoài.
Dịch thuật và công chứng hồ sơ cá nhân.
Soạn thảo, rà soát và đàm phán Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng mua bán.
Đại diện ký Hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
Kê khai và hỗ trợ nộp Lệ phí trước bạ.
Nhận thông báo thuế và hỗ trợ nộp tiền vào kho bạc nhà nước.
Nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo dõi tiến độ và xử lý các phát sinh.
Đại diện nhận sổ hồng mới.
Kiểm tra nội dung sổ hồng.
Bàn giao sổ hồng và hồ sơ liên quan cho khách hàng.
Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng khách hàng với dịch vụ chuyên nghiệp, đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu thời gian thực hiện thủ tục.
Các câu hỏi thường gặ khi sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài
Nhằm giúp Quý khách hàng có cái nhìn tổng quan và đầy đủ về quy trình sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài, chúng tôi xin giải đáp một số câu hỏi thường được quan tâm dưới đây:
Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định như thế nào?
Theo khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không vượt quá 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Trước khi hết hạn 03 tháng, chủ sở hữu có thể đề nghị gia hạn với thời hạn gia hạn tối đa không quá 50 năm.
Người nước ngoài có bị hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu không?
Có. Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư và không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trong phạm vi một phường.
Hình thức thanh toán trong giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện ra sao?
Mọi giao dịch bất động sản tại Việt Nam đều phải được thanh toán bằng Đồng Việt Nam. Nhà đầu tư nước ngoài cần chuyển ngoại tệ vào tài khoản ngân hàng tại Việt Nam để thực hiện thanh toán theo quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối.
Trường hợp người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì quyền sở hữu nhà ở được xác định như thế nào?
Theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Những loại hình nhà ở nào được phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài?
Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ; không được phép mua đất nền để tự xây dựng nhà ở.
Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023.
Những nội dung trên giúp Quý khách hiểu rõ hơn các quy định pháp luật liên quan đến việc sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài, từ đó chủ động và an tâm khi thực hiện giao dịch.
Sang tên sổ hồng cho nhà đầu tư nước ngoài không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là quy trình pháp lý yêu cầu thực hiện đúng trình tự các bước ký hợp đồng, công chứng, đăng bộ và hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Nếu Quý khách cần tư vấn chuyên nghiệp, hãy liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để được hỗ trợ miễn phí ban đầu và báo giá cụ thể.
Nhận xét
Đăng nhận xét