HƯỚNG DẪN LẬP HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN MUA BÁN NHÀ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH
Hướng dẫn lập hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất theo quy định hiện hành bởi việc lập hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền mua bán nhà đất tại Việt Nam cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật về nội dung và hình thức. Văn bản ủy quyền phải quy định rõ phạm vi công việc được ủy quyền, thời hạn thực hiện cũng như quyền hạn của người được ủy quyền. Quý khách hàng cần nắm chắc các điều kiện pháp lý để văn bản ủy quyền bán nhà đất phát sinh hiệu lực pháp luật.
Về hình thức của văn bản ủy quyền giao dịch nhà đất
Theo khoản 4 Điều 2 Luật Công chứng năm 2024, văn bản ủy quyền liên quan đến giao dịch bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Quy định này nhằm bảo đảm giá trị pháp lý, tính xác thực và khả năng thực thi của việc ủy quyền trong các giao dịch nhà đất. Đối với người Việt Nam định cư hoặc sinh sống ở nước ngoài, văn bản ủy quyền phải được lập bằng hai ngôn ngữ gồm tiếng Việt và tiếng của quốc gia nơi người ủy quyền cư trú, trong đó các bản có giá trị pháp lý tương đương nhau.
Về hình thức pháp lý, pháp luật phân biệt rõ giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền. Giấy ủy quyền được xác lập theo hình thức đơn phương, chỉ cần chữ ký của người ủy quyền và không bắt buộc phải có chữ ký của người được ủy quyền. Ngược lại, hợp đồng ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 là sự thỏa thuận giữa các bên, thể hiện ý chí thống nhất của cả người ủy quyền và người được ủy quyền thông qua chữ ký của hai bên.
Đối với các giao dịch làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất, Điều 25 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định không áp dụng việc chứng thực chữ ký trên hợp đồng ủy quyền mà phải thực hiện chứng thực hợp đồng, giao dịch theo đúng trình tự pháp luật. Trường hợp giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký khi việc ủy quyền không có thù lao, không phát sinh nghĩa vụ bồi thường và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng bất động sản.
Vì vậy, khi ủy quyền bán nhà đất, người ủy quyền cần sử dụng hợp đồng ủy quyền thay cho giấy ủy quyền thông thường để bảo đảm đầy đủ hiệu lực pháp lý và hạn chế rủi ro trong giao dịch bất động sản.
Về nội dung của vản bản ủy quyền
Khi lập văn bản ủy quyền mua bán nhà đất, nội dung ủy quyền phải được xác định rõ ràng, đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật nhằm bảo đảm hiệu lực của văn bản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.
Phạm vi ủy quyền
Phạm vi ủy quyền trong văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất phải được xác định cụ thể và chi tiết. Theo quy định pháp luật, phạm vi ủy quyền có thể bao gồm các công việc như: ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở sau khi hoàn tất giao dịch. Người được ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc nằm trong phạm vi đã được xác lập; mọi hành vi vượt quá phạm vi này đều không có giá trị pháp lý.
Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, việc ủy quyền phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng theo quy định tại Điều 228 Bộ luật Dân sự 2015.
Lưu ý: Phạm vi ủy quyền cần phù hợp với mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các quy định về quản lý đất đai tại địa phương nơi có bất động sản.
Nội dung ủy quyền
Nội dung văn bản ủy quyền phải thể hiện đầy đủ các thông tin cần thiết, bao gồm:
Họ tên, số căn cước công dân hoặc hộ chiếu, địa chỉ liên hệ của người ủy quyền và người được ủy quyền;
Thông tin chi tiết về nhà đất như địa chỉ, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Nội dung ủy quyền bán nhà đất phải quy định rõ các công việc như ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền bán nhà đất, thực hiện thủ tục sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;
Trường hợp ủy quyền mua nhà đất, nội dung cần bao gồm việc tìm kiếm bất động sản phù hợp, thương lượng giá cả, ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu;
Quy định về trách nhiệm pháp lý của người được ủy quyền trong quá trình thực hiện công việc;
Thù lao ủy quyền (nếu có) và phương thức thanh toán;
Quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp, luật áp dụng;
Điều khoản về hiệu lực của văn bản ủy quyền và các trường hợp chấm dứt ủy quyền.
Việc soạn thảo nội dung ủy quyền đầy đủ, chi tiết và chặt chẽ là yếu tố then chốt nhằm đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch nhà đất.
Quy định về thời hạn ủy quyền
Thời gian ủy quyền là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm tính hiệu lực và tính minh bạch của văn bản ủy quyền. Việc xác định cụ thể thời gian còn giúp các bên chủ động kiểm soát quá trình thực hiện công việc và phòng tránh tranh chấp. Theo quy định hiện hành, thời hạn ủy quyền được xác định như sau:
Giấy ủy quyền có thể được lập với thời hạn cụ thể theo sự thỏa thuận của người ủy quyền hoặc theo quy định pháp luật.
Theo Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng ủy quyền không quy định thời hạn và pháp luật không có quy định khác, hợp đồng có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập.
Thời hạn ủy quyền đối với giao dịch đất đai thường được tính từ ngày công chứng hoặc chứng thực văn bản đến khi hoàn thành công việc hoặc đến khi hết thời hạn đã thỏa thuận.
Lưu ý: Người ủy quyền có thể chấm dứt việc ủy quyền trước thời hạn bằng văn bản thông báo. Trong trường hợp cần kéo dài thời gian thực hiện công việc, các bên có thể thỏa thuận gia hạn thời hạn ủy quyền bằng văn bản bổ sung.
Việc xác định thời hạn ủy quyền hợp lý và đúng pháp luật sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi các bên và tạo sự an tâm khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.
Phân tích giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch mua bán nhà đất
Trong thực tiễn mua bán nhà đất tại Việt Nam, văn bản ủy quyền được sử dụng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi không thể trực tiếp thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, không ít trường hợp chưa phân biệt rõ giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền, dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có trong quá trình thực hiện.
Xét về khái niệm pháp lý, giấy ủy quyền là hành vi pháp lý đơn phương của bên ủy quyền, theo đó người ủy quyền cho phép người khác thay mặt mình thực hiện một số công việc nhất định mà không cần sự thỏa thuận của người được ủy quyền. Trong khi đó, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận song phương, trong đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền và chỉ được nhận thù lao khi có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Về căn cứ pháp luật điều chỉnh, giấy ủy quyền chưa được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật mà chỉ được thừa nhận trong thực tiễn. Ngược lại, hợp đồng ủy quyền được pháp luật ghi nhận rõ ràng tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, qua đó đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác lập, thực hiện và giải quyết tranh chấp phát sinh.
Đối với quyền và nghĩa vụ của các bên, giấy ủy quyền không xác lập cụ thể quyền và nghĩa vụ pháp lý, không có tính ràng buộc cao trong việc thực hiện. Trong khi đó, hợp đồng ủy quyền quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của từng bên, có hiệu lực bắt buộc và tạo cơ sở cho người được ủy quyền nhận thù lao theo thỏa thuận.
Về thủ tục công chứng, giấy ủy quyền có thể được chứng thực tại Ủy ban nhân dân hoặc cơ quan chứng thực có thẩm quyền. Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan đại diện ngoại giao. Việc sửa đổi nội dung giấy ủy quyền có thể được thực hiện linh hoạt hơn so với hợp đồng ủy quyền, vốn chỉ được điều chỉnh tại cơ quan đã công chứng trước đó.
Như vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong giao dịch nhà đất, các bên cần nhận thức rõ sự khác nhau giữa giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền. Việc lựa chọn đúng loại văn bản và tuân thủ đầy đủ quy định về hình thức, nội dung sẽ góp phần hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý về sau.
Công chứng hợp đồng ủy quyền mua hoặc bán đất tại Việt Nam
Tùy thuộc vào điều kiện cư trú, khả năng thực hiện thủ tục và nhu cầu giao dịch thực tế, người ủy quyền có thể lựa chọn công chứng hợp đồng ủy quyền mua hoặc bán đất tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, tại văn phòng công chứng nước ngoài (kèm theo thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự) hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng trong nước. Việc lựa chọn đúng địa điểm và hình thức công chứng là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm giá trị pháp lý và khả năng thực thi của văn bản ủy quyền theo pháp luật Việt Nam.
Tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài
Theo Khoản 1 Điều 73 Luật Công chứng 2024, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài được giao thẩm quyền công chứng, chứng thực các văn bản ủy quyền liên quan đến nhà đất. Tuy nhiên, các cơ quan này không có thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.
Quy trình thực hiện ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài được tiến hành qua hai bước cơ bản:
Bước thứ nhất: Người yêu cầu chứng thực nộp hồ sơ đề nghị chứng thực văn bản ủy quyền kèm theo đầy đủ giấy tờ theo quy định của cơ quan đại diện;
Bước thứ hai: Cơ quan đại diện tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và thực hiện chứng thực văn bản ủy quyền. Thời gian giải quyết thông thường từ 03 đến 05 ngày làm việc, tùy theo quy định cụ thể của từng cơ quan đại diện.
Chi phí thực hiện thủ tục ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài thường thấp hơn so với công chứng tại các cơ quan công chứng nước ngoài. Đồng thời, hình thức này giúp bảo đảm nội dung văn bản phù hợp với pháp luật Việt Nam và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng.
Tại văn phòng công chứng nước ngoài
Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 111/2011/NĐ-CP ngày 05/12/2011 của Chính phủ, các giấy tờ, tài liệu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài lập chỉ được công nhận và sử dụng tại Việt Nam khi đã hoàn tất thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định.
Quy trình công chứng hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng nước ngoài được thực hiện theo các bước sau:
Bước đầu tiên: Người ủy quyền lập văn bản ủy quyền tại văn phòng công chứng có thẩm quyền của nước sở tại, với nội dung tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam về ủy quyền giao dịch bất động sản;
Bước thứ hai: Sau khi công chứng, văn bản phải được chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền của nước sở tại nhằm xác nhận chữ ký và con dấu của công chứng viên;
Bước thứ ba: Thực hiện dịch thuật văn bản ủy quyền sang tiếng Việt bởi đơn vị dịch thuật có thẩm quyền;
Bước cuối cùng: Tiến hành hợp pháp hóa lãnh sự tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài theo Điều 5 Nghị định 111/2011/NĐ-CP để văn bản có giá trị pháp lý tại Việt Nam.
Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm dự thảo giao dịch, bản sao giấy tờ tùy thân, bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan công chứng nước ngoài.
Như vậy, để văn bản ủy quyền được lập tại văn phòng công chứng nước ngoài có hiệu lực tại Việt Nam, các bên phải tuân thủ đầy đủ trình tự hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định pháp luật.
Công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền tại Việt Nam
Công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền tại Việt Nam được thực hiện tại trụ sở các tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan chứng thực có thẩm quyền theo Điều 46 Luật Công chứng 2024. Trình tự, thủ tục được thực hiện theo Điều 42 Luật Công chứng 2024, bao gồm các bước:
Bước 1: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ trực tiếp, trực tuyến hoặc qua đường bưu chính đến tổ chức hành nghề công chứng;
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, tiếp nhận giải quyết hoặc từ chối và nêu rõ lý do;
Bước 3: Công chứng viên hướng dẫn, giải thích cho người yêu cầu hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền;
Bước 4: Trường hợp hồ sơ có nội dung chưa rõ hoặc có dấu hiệu nghi ngờ, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định;
Bước 5: Sau khi hoàn tất thủ tục, tổ chức hành nghề công chứng ghi sổ, đóng dấu, giao văn bản và lưu trữ hồ sơ theo quy định pháp luật.
Việc thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản ủy quyền tại Việt Nam đúng trình tự pháp luật là điều kiện quan trọng để giao dịch nhà đất được công nhận hợp pháp.
Dịch vụ hướng dẫn pháp lý soạn văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất tại Việt Nam
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ hướng dẫn pháp lý chuyên sâu trong việc soạn văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi hỗ trợ Quý khách hàng soạn thảo giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Dịch vụ bao gồm:
Tư vấn xác định các trường hợp được ủy quyền theo quy định;
Hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ phục vụ việc công chứng;
Hướng dẫn soạn thảo văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất;
Tư vấn thủ tục ủy quyền tại từng cơ quan có thẩm quyền;
Tư vấn thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự đối với văn bản ủy quyền;
Đại diện khách hàng liên hệ và làm việc với cơ quan công chứng tại Việt Nam.
Tư vấn Long Phan hỗ trợ linh hoạt các trường hợp ủy quyền tại Việt Nam và ủy quyền cho người Việt Nam ở nước ngoài, với hình thức tư vấn trực tiếp hoặc trực tuyến.
Một số câu hỏi phổ biến khi lập văn bản ủy quyền giao dịch nhà đất tại Việt Nam
Để hỗ trợ Quý khách trong quá trình soạn thảo và sử dụng văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất, chúng tôi giải đáp một số thắc mắc thường gặp như sau:
Có thể lập văn bản ủy quyền mua bán nhà đất trong thời hạn ngắn không?
Thời hạn ủy quyền hoàn toàn do các bên thỏa thuận, có thể là ngắn hạn hoặc dài hạn, miễn là phù hợp với mục đích giao dịch và được ghi rõ trong văn bản.
Văn bản ủy quyền có cần ghi rõ thông tin thửa đất không?
Văn bản ủy quyền nên thể hiện đầy đủ thông tin về thửa đất như số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích và giấy chứng nhận để tránh nhầm lẫn và đảm bảo tính xác định của đối tượng ủy quyền.
Có bắt buộc phải ghi nhận quyền nhận tiền mua bán trong văn bản ủy quyền không?
Nếu người ủy quyền cho phép người được ủy quyền nhận tiền từ giao dịch mua bán, nội dung này cần được ghi nhận rõ ràng trong văn bản để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý.
Văn bản ủy quyền có thể được sửa đổi, bổ sung nội dung không?
Khi Văn bản ủy quyền có thể được sửa đổi, bổ sung nội dung không?
Trong quá trình thực hiện, các bên có thể lập văn bản sửa đổi, bổ sung nội dung ủy quyền nếu có sự thống nhất và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Nếu người ủy quyền qua đời thì văn bản ủy quyền còn hiệu lực không?
Trong trường hợp người ủy quyền chết hoặc bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, văn bản ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực theo quy định của pháp luật dân sự.
Văn bản ủy quyền có thể sử dụng cho nhiều giao dịch nhà đất khác nhau không?
Văn bản ủy quyền chỉ có giá trị trong phạm vi và đối với các giao dịch được xác định rõ trong nội dung văn bản. Việc sử dụng cho nhiều giao dịch cần được ghi nhận cụ thể.
Soạn văn bản ủy quyền mua hoặc bán nhà đất tại Việt Nam là thủ tục pháp lý phức tạp, cần tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật. Để được hỗ trợ chuyên môn và báo phí minh bạch, Quý khách vui lòng gọi 1900.63.63.89 – Tư vấn Long Phan.
Nhận xét
Đăng nhận xét