ĐIỀU LỆ CHỦ ĐẦU TƯ KÝ HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều lệ chủ đầu tư ký hợp đồng trong giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính và đáp ứng điều kiện pháp lý được quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Tuân thủ đúng quy định giúp hạn chế rủi ro và tăng tính minh bạch của thị trường.
Điều kiện pháp lý và tài chính đối với chủ đầu tư dự án
Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có đủ năng lực pháp lý, năng lực tài chính và quyền sử dụng đất hợp pháp để triển khai dự án bất động sản. Doanh nghiệp hoặc cá nhân chủ đầu tư cần được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phù hợp với hoạt động bất động sản.
Căn cứ Khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các điều kiện bao gồm:
Không bị cấm, đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
Duy trì tỷ lệ an toàn tài chính, đảm bảo dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu không vượt vốn chủ sở hữu;
Có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% đối với dự án dưới 20 ha, 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên, và phải có năng lực huy động vốn phù hợp.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hiệu lực, không tranh chấp, và được giao đất hợp pháp trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi.
Các tiêu chí đánh giá điều kiện của bất động sản trước khi giao dịch
Trước khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai ra thị trường, dự án phải trải qua quá trình thẩm định và đáp ứng các tiêu chí về pháp lý, tiến độ, minh bạch thông tin và năng lực chủ đầu tư.
Thứ nhất, tính pháp lý của dự án và quyền sử dụng đất.
Dự án phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mục tiêu cụ thể là xây dựng nhà ở. Quyền sử dụng đất của chủ đầu tư phải hợp pháp, thể hiện qua các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao, thuê đất.
Thứ hai, tiến độ thi công và nghiệm thu hạ tầng.
Dự án phải được khởi công hợp lệ, có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ miễn giấy phép. Các hạng mục hạ tầng thiết yếu phải hoàn thiện và được nghiệm thu theo quy định. Đặc biệt, nhà chung cư phải có giấy xác nhận hoàn thành phần móng.
Thứ ba, nghĩa vụ thông báo và công khai.
Trước khi giao dịch, chủ đầu tư phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý bất động sản cấp tỉnh và chỉ được kinh doanh khi nhận phản hồi chấp thuận. Đồng thời, phải công khai toàn bộ thông tin về pháp lý, tiến độ và sản phẩm.
Thứ tư, năng lực và nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư phải chứng minh đủ năng lực tài chính, hoàn tất nghĩa vụ thuế và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình, đảm bảo chất lượng và uy tín trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trách nhiệm bão lãnh của chủ đầu tư và các giới hạn thanh toán theo quy định mới năm 2023
Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 xác định rằng mọi giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đều phải có bảo lãnh ngân hàng. Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận bảo lãnh để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết bàn giao, ngân hàng sẽ hoàn trả toàn bộ tiền ứng trước của người mua, bao gồm tiền lãi, tiền phạt và bồi thường nếu có. Bảo lãnh có hiệu lực từ khi nhận tiền đến khi bàn giao nhà, giúp người mua an tâm tuyệt đối.
Luật cũng đặt ra nguyên tắc thu tiền gắn liền tiến độ:
Lần đầu (khi ký hợp đồng): tối đa 30%.
Trong xây dựng:
Mua bán: không vượt 70%.
Doanh nghiệp FDI: không vượt 50%.
Thuê mua: không vượt 50% trước khi bàn giao.
Khi có sổ hồng: chỉ được thu tối đa 95%, phần còn lại thanh toán khi có Giấy chứng nhận.
Yêu cầu pháp lý về hợp đồng mẫu trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập theo mẫu thống nhất do cơ quan quản lý ban hành và được đăng ký với Sở Xây dựng trước khi ký kết. Chủ đầu tư có nghĩa vụ đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng trong từng điều khoản của hợp đồng.
Hợp đồng mẫu cần thể hiện rõ các yếu tố: thông tin dự án, thời hạn bàn giao, giá trị hợp đồng, tiến độ thanh toán, trách nhiệm và quyền lợi của hai bên. Những rủi ro có thể phát sinh phải được quy định biện pháp xử lý cụ thể.
Theo Khoản 3, Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp chỉ được sử dụng hợp đồng sau khi công khai và chịu sự giám sát của cơ quan nhà nước. Việc thay đổi, bổ sung nội dung chỉ được thực hiện nếu không vi phạm quy định pháp luật.
Trường hợp hợp đồng không đúng với mẫu đã công khai, chủ đầu tư phải chịu xử lý hành chính và bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Việc công khai hợp đồng mẫu phải được thực hiện ít nhất 15 ngày trước khi sử dụng chính thức.
Dịch vụ pháp lý hỗ trợ ký hợp đồng mua bán bất động sản trọn gói tại Tư vấn Long Phan
Dịch vụ của Tư vấn Long Phan được thiết kế nhằm hỗ trợ toàn bộ quy trình pháp lý trước, trong và sau khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản. Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp chuyên nghiệp, nhanh chóng và đúng chuẩn quy định.
1. Tư vấn chuyên sâu về điều kiện đưa Bất động sản vào kinh doanh
Phân tích tính pháp lý của dự án, hồ sơ đất đai và giấy phép xây dựng.
Đối chiếu điều kiện dự án với quy định Luật Kinh doanh BĐS 2023 để đảm bảo đủ điều kiện mở bán.
Tư vấn chi tiết quy trình bảo lãnh ngân hàng và thủ tục công bố đủ điều kiện kinh doanh.
Lập kế hoạch xử lý các vấn đề pháp lý tồn đọng nhằm đảm bảo dự án hợp lệ khi ký hợp đồng.
2. Hỗ trợ soạn thảo và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan
Soạn thảo hợp đồng mua bán, đặt cọc, chuyển nhượng và phụ lục hợp đồng phù hợp từng loại dự án.
Kiểm tra, hiệu chỉnh điều khoản đảm bảo tuân thủ pháp luật và hạn chế tranh chấp.
Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị hồ sơ, giấy phép và các tài liệu pháp lý cần thiết.
Hỗ trợ lập bộ hồ sơ đăng ký mẫu hợp đồng gửi cơ quan chức năng.
3. Đại diện theo ủy quyền làm việc với Sở Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền
Đại diện chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng ký điều kiện kinh doanh bất động sản.
Theo dõi và cập nhật tiến độ xử lý hồ sơ, đảm bảo thời hạn pháp lý.
Trực tiếp làm việc với Sở Xây dựng, cung cấp và bổ sung tài liệu theo yêu cầu.
Nhận kết quả xác nhận đủ điều kiện và bàn giao cho khách hàng đầy đủ.
Một số câu hỏi thường gặp khi ký hợp đồng mua bán bất động sản của Chủ đầu tư
Chủ đầu tư khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán bất động sản thường đặt ra nhiều câu hỏi liên quan đến pháp lý, tiến độ và quyền nghĩa vụ giữa các bên. Một số vấn đề thường gặp bao gồm:
Việc đặt cọc trước khi dự án mở bán có được pháp luật công nhận không?
Không. Mọi giao dịch “đặt cọc giữ chỗ” trước khi dự án đủ điều kiện đều bị coi là huy động vốn trái phép. Chỉ khoản cọc sau khi ký hợp đồng hợp pháp mới được tính vào đợt thanh toán đầu tiên.
Thay đổi điều khoản hợp đồng mẫu đã đăng ký có hợp lệ không?
Không hợp lệ. Hành vi này vi phạm quy định và có thể khiến giao dịch bị tuyên vô hiệu, đồng thời chủ đầu tư chịu xử phạt và bồi thường thiệt hại.
Người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho người khác không?
Được phép, nếu chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ. Việc chuyển nhượng cần văn bản xác nhận của chủ đầu tư và nộp thuế đầy đủ.
Khi thiết kế dự án thay đổi, quyền lợi của khách hàng được bảo đảm thế nào?
Khách hàng có quyền đàm phán lại hoặc chấm dứt hợp đồng nếu thay đổi ảnh hưởng quyền lợi, đồng thời được hoàn tiền và bồi thường.
Có quy định riêng về tiến độ thanh toán cho người nước ngoài không?
Không có. Tiến độ thanh toán áp dụng thống nhất cho mọi đối tượng mua nhà.
Khi nào được xem là bàn giao nhà hợp lệ?
Chỉ khi công trình được nghiệm thu, có biên bản bàn giao với chữ ký hai bên và đủ điều kiện sử dụng.
Có được yêu cầu phạt chậm bàn giao song song với bảo lãnh ngân hàng không?
Có thể. Đây là hai cơ chế độc lập — bảo lãnh đảm bảo hoàn vốn, còn phạt vi phạm xử lý chậm tiến độ.
Căn cứ xác định tổng vốn đầu tư để tính vốn chủ sở hữu là gì?
Là tổng mức đầu tư được cơ quan nhà nước phê duyệt trong quyết định chấp thuận dự án.
Để đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch, chủ đầu tư cần nghiêm túc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định trước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản. Bao gồm năng lực hoạt động, bảo lãnh thực hiện hợp đồng và việc đăng ký mẫu tại cơ quan có thẩm quyền. Quý khách có thể liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89 để được đội ngũ luật sư hướng dẫn chi tiết và hỗ trợ thủ tục trọn gói.
Nhận xét
Đăng nhận xét