CÁC BƯỚC TÁCH THỬA PHÂN LÔ TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Các bước tách thửa phân lô trong dự án bất động sản thì quy định mới từ ngày 01/08/2024 mang đến nhiều điểm cần lưu ý cho chủ đầu tư và người sử dụng đất. Hướng dẫn chi tiết trong bài viết giúp thực hiện thủ tục tách thửa phân lô nhanh chóng, đúng pháp luật.
Điều kiện tách thửa đất trong các dự án bất động sản
Các điều kiện cần biết về tách thửa
Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ các điều kiện để tách thửa đất. Chủ đầu tư và cá nhân thực hiện phải nắm rõ để bảo đảm thủ tục hợp pháp.
Thửa đất phải có giấy chứng nhận hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở kèm quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy chứng nhận tương tự khác.
Thửa đất còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, không chịu biện pháp khẩn cấp.
Việc tách thửa phải bảo đảm lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
Diện tích thửa đất sau tách phải đảm bảo tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh; nếu không, phải hợp thửa với thửa liền kề.
Các điều kiện về hạ tầng, cấp thoát nước và nhu cầu kỹ thuật khác phải được đáp ứng.
Thủ tục tách thửa cần đảm bảo cả về pháp lý và hạ tầng, do đó việc rà soát kỹ các điều kiện trước khi thực hiện là rất quan trọng.
Điều kiện phân lô theo Luật kinh doanh bất động sản 2023
Theo Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc phân lô bán nền phải tuân thủ quy định nhằm quản lý chặt chẽ, tránh phân lô tràn lan và phù hợp quy hoạch địa phương.
Các trường hợp không được phân lô (khoản 6 Điều 31) bao gồm:
Đất thuộc đô thị loại đặc biệt, I, II, III;
Đất đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở;
Các khu vực khác do UBND tỉnh xác định theo điều kiện địa phương để chuyển nhượng đất có hạ tầng kỹ thuật.
Dự án phân lô phải đáp ứng:
Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
Quyền sử dụng đất không tranh chấp, kê biên, cấm hay đình chỉ giao dịch;
Thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh;
Công khai thông tin quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Việc chủ đầu tư nắm rõ các điều kiện này sẽ giúp dự án triển khai hợp pháp, an toàn và đúng quy hoạch.
Hồ sơ tách thửa đất phân lô
Mục 1, Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định chi tiết thành phần hồ sơ tách thửa đất. Hồ sơ đầy đủ và chính xác là điều kiện quan trọng để thủ tục thành công.
Đơn đề nghị tách thửa đất lập theo Mẫu số 21, đảm bảo đầy đủ thông tin;
Bản vẽ tách thửa/hợp thửa đất theo Mẫu số 22 do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có Giấy phép thực hiện;
Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao kèm bản gốc, hoặc bản sao công chứng, chứng thực;
Các văn bản liên quan của cơ quan thẩm quyền (nếu có).
Với dự án phân lô bán nền:
Chứng minh hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật;
Văn bản phê duyệt quy hoạch, thiết kế kỹ thuật và giấy phép liên quan;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và thuế phí.
Chủ đầu tư cần kiểm tra chi tiết từng giấy tờ, đặc biệt các chứng từ hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, để tránh vướng mắc trong thủ tục.
CLICK TẢI NGAY: ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA 2025
Các bước thực hiện tách thửa phân lô trong dự án bất động sản
Thủ tục tách thửa phân lô là bước pháp lý bắt buộc để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ và chuẩn bị cho giao dịch từng nền đất. Quy trình được hướng dẫn tại Mục 1 Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-CP gồm 04 bước:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh tương ứng. Cơ quan tiếp nhận cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ. Hồ sơ không đủ điều kiện: trả trong 03 ngày làm việc và thông báo lý do. Hồ sơ đủ điều kiện: xác nhận trong 05 ngày làm việc, điền thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa.
Bước 3: Nhận kết quả. Không thay đổi người sử dụng đất: chỉnh lý hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận mới. Có thay đổi người sử dụng đất: thực hiện đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Bước 4: Chủ đầu tư thực hiện thủ tục chuyển nhượng lô đất theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, xin phép UBND tỉnh trước khi ký hợp đồng với bên mua.
Tuân thủ thủ tục giúp bảo vệ quyền lợi pháp lý và đảm bảo tiến độ triển khai dự án.
Dịch vụ tư vấn phân lô, tách thửa bất động sản tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan mang đến dịch vụ tư vấn chuyên sâu về tách thửa, phân lô trong dự án bất động sản, với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và am hiểu pháp luật. Dịch vụ bao gồm:
Tư vấn điều kiện để tách thửa, phân lô hợp pháp;
Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, bổ sung hồ sơ thiếu sót;
Soạn thảo các đơn từ liên quan như đơn đề nghị, giải trình, khiếu nại;
Đại diện nộp hồ sơ và tham gia các buổi làm việc với cơ quan có thẩm quyền;
Hỗ trợ giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.
Quy trình làm việc được tổ chức bài bản, minh bạch về chi phí, thời gian và chịu trách nhiệm về chất lượng dịch vụ.
Một số câu hỏi phổ biến về tách thửa phân lô dự án bất động sản
Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về thủ tục tách thửa phân lô, chúng tôi tổng hợp các câu hỏi phổ biến sau
Điều kiện tách thửa áp dụng như thế nào ở các tỉnh, thành phố?
Điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 là chung, nhưng UBND cấp tỉnh có thể quy định diện tích tối thiểu riêng cho từng loại đất.
Thời hạn sử dụng đất có tác động gì đến việc tách thửa?
Thửa đất phải còn thời hạn sử dụng. Nếu đất hết hạn, cần gia hạn quyền sử dụng trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Cách nhận biết khu vực không được phân lô bán nền?
Tham khảo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quy định UBND tỉnh. Khu vực hạn chế bao gồm các đô thị đặc biệt, loại I, II, III hoặc đất đấu giá xây nhà ở.
Hồ sơ bị từ chối cần thực hiện bước nào tiếp theo?
Cơ quan có thẩm quyền thông báo lý do trong 03 ngày làm việc. Chủ đầu tư cần chỉnh sửa, bổ sung hồ sơ và nộp lại.
Chi phí thủ tục tách thửa gồm những khoản nào?
Chi phí gồm lệ phí đo đạc, lệ phí thẩm định hồ sơ, thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan, và phí dịch vụ tư vấn pháp lý nếu sử dụng dịch vụ bên ngoài.
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa kéo dài bao lâu?
Thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan nhà nước khoảng 03-05 ngày, nhưng tổng thời gian hoàn tất thủ tục còn phụ thuộc vào mức độ chuẩn bị hồ sơ và các bước liên quan đến chuyển nhượng.
Tách thửa phân lô trong dự án bất động sản yêu cầu chủ đầu tư hiểu rõ pháp luật và quy trình thực hiện nghiêm ngặt. Việc chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng là yếu tố then chốt để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi.
Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng qua hotline 1900.63.63.89, cung cấp tư vấn miễn phí và báo phí chi tiết theo nhu cầu.
Nguồn: Thủ tục tách thửa phân lô trong dự án bất động sản
Xem thêm:
Nhận xét
Đăng nhận xét