Hướng dẫn xin giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình và nhà ở
Giấy phép cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ là thủ tục chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc mặt ngoài của công trình thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc. Nếu xác định không đúng trường hợp được miễn giấy phép, quá trình thi công có thể bị đình chỉ, yêu cầu khắc phục hoặc áp dụng biện pháp cưỡng chế phá dỡ.
Trước khi triển khai cải tạo, chủ đầu tư cần kiểm tra hiện trạng công trình, quy hoạch, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, môi trường và xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Tư vấn Long Phan hỗ trợ rà soát điều kiện pháp lý, chuẩn bị hồ sơ và đại diện thực hiện thủ tục xin phép theo quy định.
Việc chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu giúp hạn chế tình trạng phải sửa đổi hồ sơ nhiều lần, đồng thời bảo đảm kế hoạch cải tạo và đưa công trình vào sử dụng không bị gián đoạn.
Một số vấn đề pháp lý cần lưu ý:
Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² chỉ thuộc diện miễn giấy phép khi đồng thời đáp ứng điều kiện về vị trí và yêu cầu quản lý kiến trúc.
Việc sửa chữa bên trong chỉ được miễn giấy phép nếu không làm thay đổi công năng, không tác động đến kết cấu chịu lực, PCCC và môi trường.
Hồ sơ cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III và công trình cấp IV thuộc thẩm quyền được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thời hạn khởi công theo giấy phép không quá 12 tháng và giấy phép có thể được gia hạn tối đa 02 lần; trường hợp xây dựng không có giấy phép hợp lệ có nguy cơ bị cưỡng chế phá dỡ
Khi nào sửa chữa, cải tạo công trình phải xin giấy phép?
Xác định công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay không là bước đầu tiên cần thực hiện trước khi ký kết hợp đồng thi công. Việc hiểu sai quy định miễn giấy phép có thể khiến chủ đầu tư phải dừng công trình, tháo dỡ phần xây dựng vi phạm và phát sinh thêm nhiều chi phí.
Theo nguyên tắc chung, hoạt động sửa chữa, cải tạo công trình phải được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ những trường hợp được miễn theo Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Những hoạt động như cải tạo mặt tiền, mở rộng diện tích hoặc chuyển đổi nhà ở thành văn phòng thường cần được xem xét nghĩa vụ xin phép nếu làm thay đổi công năng, kết cấu chịu lực hoặc kiến trúc tại khu vực được quản lý.
Các trường hợp có thể được miễn giấy phép gồm:
Công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500 m² có thể được miễn giấy phép nếu không thuộc đô thị hoặc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, căn cứ Điểm g Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.
Hoạt động sửa chữa bên trong công trình hoặc sửa đổi mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc được miễn giấy phép nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, yêu cầu PCCC và môi trường, theo Điểm h Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.
Các quy định về trường hợp được miễn giấy phép nêu trên được áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2025. Đối với công trình đã được cấp giấy phép nhưng sau đó thuộc trường hợp được miễn, chủ đầu tư có thể không phải điều chỉnh giấy phép khi thay đổi thiết kế nếu đáp ứng điều kiện tại Khoản 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2025.
Những điều kiện phải đáp ứng khi xin phép cải tạo công trình
Một phương án sửa chữa, cải tạo chỉ có khả năng được chấp thuận khi bảo đảm đồng thời các yêu cầu về quyền sử dụng đất, quy hoạch, kiến trúc, an toàn kết cấu, PCCC, môi trường và hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy, chủ đầu tư nên kiểm tra từng nhóm điều kiện trước khi hoàn thiện hồ sơ thiết kế.
Phù hợp với mục đích sử dụng đất
Việc sửa chữa và công năng sau cải tạo phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận. Trường hợp chuyển nhà ở thành cửa hàng, văn phòng hoặc địa điểm sản xuất, chủ đầu tư cần đánh giá thêm điều kiện về công năng và các yêu cầu chuyên ngành có liên quan.
Căn cứ áp dụng là Điểm a Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025.
Tuân thủ quy hoạch và yêu cầu kiến trúc
Phương án thiết kế phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc đang áp dụng tại khu vực có công trình.
Những nội dung thường phải kiểm tra gồm:
Chỉ giới đường đỏ;
Khoảng lùi xây dựng;
Chiều cao công trình;
Mật độ xây dựng;
Các yêu cầu kiến trúc tại khu vực.
Cơ sở pháp lý được xác định tại Điểm b Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025.
Bảo đảm an toàn kết cấu và công trình liền kề
Thiết kế cải tạo phải chứng minh phần kết cấu chịu lực vẫn bảo đảm an toàn sau khi thi công. Đồng thời, phương án xây dựng không được gây lún, nứt hoặc ảnh hưởng đến tài sản, công trình của các chủ thể liền kề.
Yêu cầu này được ghi nhận tại Điểm c Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025.
Đáp ứng yêu cầu PCCC và môi trường
Nếu công trình thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục chuyên ngành về phòng cháy chữa cháy hoặc môi trường, chủ đầu tư cần chuẩn bị văn bản thẩm duyệt thiết kế PCCC, giấy phép môi trường hoặc tài liệu tương ứng trước khi hồ sơ xin giấy phép xây dựng được xem xét.
Căn cứ thực hiện là Điểm c Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025.
Bảo đảm điều kiện về hạ tầng kỹ thuật
Phương án sửa chữa phải bảo đảm khả năng kết nối với hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác có liên quan.
Nội dung này được quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025.
Trường hợp việc sửa chữa không làm thay đổi quy mô và chức năng đang có của công trình, chủ đầu tư không bắt buộc phải đánh giá lại mức độ phù hợp với quy hoạch theo Khoản 1 Điều 51 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP. Tuy nhiên, quy định này không đồng nghĩa với việc được miễn các yêu cầu về an toàn kết cấu, PCCC, môi trường hoặc bảo vệ công trình lân cận.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sửa chữa, cải tạo
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo gồm những gì?
Hồ sơ xin phép cần thể hiện sự thống nhất giữa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, hiện trạng thực tế và phương án dự kiến cải tạo. Nếu thông tin trên giấy chứng nhận, bản vẽ hoặc hiện trạng không đồng nhất, cơ quan giải quyết có thể yêu cầu người nộp hồ sơ giải trình hoặc điều chỉnh tài liệu.
Chủ đầu tư chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các tài liệu sau:
Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo theo mẫu. Nội dung đơn thể hiện thông tin chủ đầu tư, địa điểm công trình, phạm vi và nội dung cải tạo dự kiến, căn cứ Khoản 1 Điều 61 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Giấy tờ hợp pháp về đất đai. Chủ đầu tư cung cấp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 55 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ hợp pháp tương ứng với từng trường hợp. Nếu thông tin đất đai đã tồn tại trên cơ sở dữ liệu quốc gia thì không phải nộp lại tài liệu này, theo Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Bản vẽ hiện trạng phần công trình dự kiến sửa chữa hoặc tháo dỡ. Bản vẽ cần xác định cụ thể kích thước, kết cấu và phạm vi chịu tác động, căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Hình ảnh hiện trạng công trình và công trình xung quanh. Việc ghi nhận tình trạng trước khi thi công giúp xác định cơ sở xử lý trách nhiệm nếu sau này phát sinh lún, nứt hoặc tranh chấp bồi thường. Nội dung này được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo. Thiết kế được lập phù hợp với từng loại công trình theo Điều 57 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, đồng thời phải đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, an toàn và quy hoạch theo Điểm c Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Việc chuẩn bị chính xác hồ sơ thiết kế, giấy tờ về đất và tài liệu phản ánh hiện trạng sẽ giúp hạn chế yêu cầu bổ sung trong quá trình thẩm định.
Cơ quan có thẩm quyền và thủ tục cấp giấy phép cải tạo công trình
Nộp hồ sơ không đúng cơ quan hoặc bỏ sót các yêu cầu về thẩm định có thể khiến thời điểm khởi công bị kéo dài. Chủ đầu tư cần xác định rõ cơ quan tiếp nhận, hình thức nộp và các bước xử lý trước khi triển khai kế hoạch sửa chữa.
Thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp xã
Sau khi tổ chức mô hình chính quyền địa phương 02 cấp, đầu mối giải quyết một số thủ tục xây dựng đã có sự thay đổi. Chủ đầu tư không nên tiếp tục mặc định nộp hồ sơ tại cơ quan cấp huyện như trước.
Việc phân định thẩm quyền được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện tiếp nhận và cấp giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ, công trình cấp III và công trình cấp IV thuộc phạm vi được giao quản lý, theo Khoản 1 Điều 53 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Hồ sơ thủ tục hành chính đã được cơ quan cấp huyện tiếp nhận nhưng chưa giải quyết xong tại thời điểm chuyển giao ngày 01/07/2025 sẽ được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công cho cơ quan hoặc đơn vị thuộc chính quyền địa phương cấp xã tiếp tục giải quyết, căn cứ Khoản 2 Điều 32 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP.
Với những trường hợp trước đây Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng, cấp tỉnh quyết định tiếp tục trực tiếp thực hiện hoặc phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã, theo Điểm b Khoản 3 Điều 32 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP.
Văn bản và giấy phép do cơ quan có thẩm quyền cấp trước thời điểm sắp xếp bộ máy vẫn được tiếp tục sử dụng cho đến khi hết hiệu lực. Việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, thu hồi, bãi bỏ hoặc hủy bỏ được thực hiện bởi cơ quan, chức danh tiếp nhận chức năng tương ứng, căn cứ Khoản 1 Điều 32 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP.
Quy trình 05 bước xin giấy phép sửa chữa, cải tạo
Chủ đầu tư nên chủ động xây dựng tiến độ thực hiện thủ tục trước thời điểm dự kiến thi công. Chỉ nên xác định ngày khởi công chính thức sau khi hồ sơ đã được tiếp nhận và đáp ứng yêu cầu pháp lý.
Quy trình có thể thực hiện theo 05 bước sau:
Bước 1: Rà soát pháp lý và hiện trạng công trình
Kiểm tra giấy chứng nhận, hiện trạng xây dựng, quy hoạch, chỉ giới và công năng đang sử dụng của công trình.
Bước 2: Xác định trường hợp phải xin giấy phép
Đối chiếu đặc điểm công trình với quy định pháp luật để xác định thuộc trường hợp phải cấp phép hay được miễn giấy phép xây dựng.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ và tài liệu kỹ thuật
Hoàn thiện đơn đề nghị, giấy tờ về quyền sử dụng đất, bản vẽ hiện trạng, hình ảnh công trình và hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo.
Bước 4: Nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền
Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ trực tiếp, gửi qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc thực hiện thông qua cổng dịch vụ công theo Khoản 1 Điều 54 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Bước 5: Theo dõi quá trình thẩm định
Chủ đầu tư phối hợp với cơ quan giải quyết khi kiểm tra thực tế, giải trình phương án thiết kế, vấn đề PCCC hoặc bổ sung tài liệu trong trường hợp được yêu cầu.
Trong quá trình xem xét hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước được lấy ý kiến có trách nhiệm phản hồi trong thời hạn 02 ngày làm việc. Hết thời hạn mà không có ý kiến trả lời thì được xem là đã đồng ý và cơ quan đó phải chịu trách nhiệm về nội dung thuộc chức năng quản lý của mình, căn cứ Điểm c Khoản 2 Điều 54 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Thi công đúng giấy phép và thiết kế được duyệt
Nghĩa vụ sau khi được cấp phép và rủi ro khi cải tạo sai quy định
Được cấp giấy phép không có nghĩa chủ đầu tư đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ pháp lý. Trong giai đoạn thi công, công trình vẫn phải được thực hiện đúng thiết kế, quy mô, công năng và thời hạn ghi nhận trong giấy phép.
Một số rủi ro đáng lưu ý gồm:
Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp lệ phí cấp giấy phép theo Điểm c Khoản 2 Điều 46 Luật Xây dựng 2025.
Xây dựng không đúng nội dung được cấp phép
Hoạt động thi công phải tuân thủ đúng phạm vi, quy mô và phương án thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, căn cứ Điểm đ Khoản 2 Điều 46 Luật Xây dựng 2025.
Tự thay đổi thiết kế trong quá trình thi công
Nếu phát sinh điều chỉnh về vị trí, diện tích, chiều cao hoặc công năng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép theo Khoản 1 Điều 63 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Việc tự ý thay đổi rồi tiếp tục thi công có thể dẫn đến xử lý đối với hành vi xây dựng sai giấy phép.
Không khởi công trong thời hạn giấy phép
Thời hạn để khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày giấy phép được cấp, theo Khoản 10 Điều 49 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Giấy phép sắp hết thời hạn
Nếu chưa thể khởi công đúng thời hạn, chủ đầu tư có thể thực hiện thủ tục gia hạn. Mỗi lần gia hạn kéo dài thêm 12 tháng và giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần theo Điểm a Khoản 3 Điều 63 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Không khắc phục phần công trình xây dựng sai phép
Giấy phép xây dựng có thể bị thu hồi nếu chủ đầu tư không khắc phục hành vi xây dựng sai giấy phép trong thời hạn được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tại văn bản xử lý vi phạm.
Căn cứ áp dụng là Điểm b Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Không nộp lại giấy phép đã bị thu hồi
Sau 10 ngày làm việc theo quy định mà chủ đầu tư không nộp lại giấy phép đã bị thu hồi, giấy phép có thể bị hủy theo Khoản 2 và Điểm d Khoản 3 Điều 65 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Cải tạo công trình khi không có giấy phép hợp lệ
Công trình thi công thuộc trường hợp phải có giấy phép nhưng không được cấp phép hợp lệ có thể bị áp dụng biện pháp cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu chi phí thực hiện theo Điểm d Khoản 1 và Điểm d Khoản 2 Điều 54 Luật Xây dựng 2025.
Do đó, việc triển khai không đúng bản vẽ được phê duyệt hoặc tự ý mở rộng phạm vi cải tạo có thể dẫn đến đình chỉ thi công và các biện pháp xử lý buộc khắc phục, tháo dỡ.
Dịch vụ luật sư hỗ trợ xin giấy phép cải tạo tại Tư vấn Long Phan
Thủ tục sửa chữa, cải tạo công trình có thể liên quan cùng lúc đến hiện trạng tài sản, hồ sơ đất đai, quy hoạch, thiết kế xây dựng, PCCC, môi trường và phân cấp thẩm quyền. Tư vấn Long Phan hỗ trợ khách hàng kiểm tra từng vấn đề pháp lý trước và trong quá trình thực hiện thủ tục, qua đó hạn chế nguy cơ hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc công trình thi công không đúng giấy phép.
Phạm vi hỗ trợ gồm:
Rà soát pháp lý hiện trạng công trình: Kiểm tra giấy chứng nhận, bản vẽ, công năng hiện hữu, phần công trình đã xây dựng và khu vực dự kiến cải tạo.
Xác định điều kiện được miễn giấy phép: Đánh giá số tầng, tổng diện tích sàn, vị trí công trình, kết cấu chịu lực và yêu cầu quản lý kiến trúc tại khu vực.
Kiểm tra quy hoạch và điều kiện chuyên ngành: Rà soát chỉ giới, khoảng lùi, mật độ xây dựng, yêu cầu PCCC, môi trường và khả năng ảnh hưởng đến tài sản liền kề.
Hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp phép: Hỗ trợ chuẩn bị đơn, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, bản vẽ hiện trạng, hình ảnh cùng hồ sơ thiết kế sửa chữa.
Đại diện làm việc và giải trình hồ sơ: Làm việc với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan chuyên môn khi phát sinh yêu cầu giải trình thiết kế hoặc bổ sung tài liệu.
Tư vấn nghĩa vụ sau khi được cấp phép: Kiểm tra thời hạn khởi công, phạm vi được phép thi công, thủ tục điều chỉnh giấy phép, nghiệm thu và cập nhật tài sản sau cải tạo.
Kết luận:
Việc xin giấy phép sửa chữa, cải tạo cần được xem xét ngay từ giai đoạn khảo sát công trình để xác định chính xác trường hợp phải xin phép hoặc được miễn. Chủ đầu tư cần đồng thời kiểm tra hồ sơ đất đai, hiện trạng xây dựng, quy hoạch, kết cấu chịu lực, PCCC, môi trường và thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Sau khi được cấp phép, việc thi công vẫn phải bảo đảm đúng thiết kế và phạm vi được phê duyệt; tự ý thay đổi công năng, quy mô hoặc kết cấu có thể làm phát sinh rủi ro đình chỉ, thu hồi giấy phép hoặc cưỡng chế xử lý công trình.
Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900 63 63 89 để được tư vấn miễn phí.
Nhận xét
Đăng nhận xét