VAI TRÒ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG VAY VỐN CỦA DOANH NGHIỆP FDI
Vai trò của quyền sử dụng đất trong hoạt động vay vốn của doanh nghiệp FDI trong hệ thống tài chính doanh nghiệp FDI, quyền sử dụng đất đóng vai trò là tài sản bảo đảm có giá trị, giúp doanh nghiệp dễ dàng vay vốn để mở rộng hoạt động đầu tư. Phương thức thế chấp này vừa tạo niềm tin cho tổ chức tín dụng, vừa giúp doanh nghiệp tận dụng nguồn lực sẵn có. Do vậy, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là điều kiện không thể thiếu để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng vay vốn.
Quy định thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản hợp pháp có thể sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả việc vay vốn phục vụ hoạt động đầu tư nước ngoài (FDI). Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc ngân hàng có thẩm quyền hoạt động tại Việt Nam.
Việc thế chấp này phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định. Mọi hoạt động thế chấp phải đảm bảo tuân thủ pháp luật Việt Nam về đầu tư, đất đai, tín dụng và giao dịch bảo đảm, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn chỉ được thực hiện khi doanh nghiệp FDI đáp ứng các điều kiện pháp lý cần thiết. Doanh nghiệp phải có tư cách pháp nhân hợp lệ, giấy phép đầu tư hoặc giấy đăng ký kinh doanh phù hợp với hoạt động tại Việt Nam; hoạt động sử dụng đất phải phù hợp với giấy phép đầu tư và với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng thế chấp phải được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định và phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Ngoài ra, bên thế chấp phải có quyền hợp pháp đối với quyền sử dụng đất đem thế chấp; nếu quyền đó bị giới hạn theo quy định pháp luật thì việc thế chấp có thể không được chấp nhận. Tuân thủ các điều kiện này là điều kiện tiên quyết để giao dịch thế chấp được pháp luật công nhận.
Điều kiện đối với quyền sử dụng đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp phải đáp ứng các điều kiện pháp lý và thực tế sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật đất đai chứng minh quyền sử dụng hợp pháp;
Đất không có tranh chấp hoặc nếu từng có tranh chấp thì đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án và không đang bị áp dụng biện pháp bảo đảm khác;
Đất còn trong thời hạn sử dụng theo ghi nhận trên Giấy chứng nhận;
Đất không thuộc khu vực bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấm giao dịch, thu hồi hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Việc thẩm định đầy đủ các điều kiện nêu trên là cơ sở để tổ chức tín dụng quyết định chấp thuận khoản vay và giúp doanh nghiệp FDI giảm thiểu rủi ro pháp lý khi dùng đất làm tài sản bảo đảm.
Phạm vi và mục đích vay vốn
Theo hướng dẫn tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (và các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan), doanh nghiệp FDI khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phải chứng minh mục đích vay vốn hợp pháp và phù hợp với ngành nghề kinh doanh, giấy phép đầu tư. Cụ thể:
Mục đích vay vốn phải hợp pháp, phục vụ sản xuất, kinh doanh hoặc thực hiện dự án đầu tư đã được cấp phép;
Mục đích sử dụng vốn phải tương thích với mục đích sử dụng đất đã ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Doanh nghiệp cần có phương án sử dụng vốn khả thi (trừ một số khoản vay nhỏ theo quy định), đồng thời chứng minh năng lực tài chính và khả năng trả nợ;
Phạm vi thế chấp bao gồm toàn bộ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp đối với thửa đất, cũng như tài sản gắn liền với đất nếu thuộc phạm vi thế chấp;
Giao dịch phải tuân thủ quy định về tỷ lệ vốn tự có tối thiểu và các giới hạn khác áp dụng cho dự án đầu tư có sử dụng đất.
Việc chứng minh rõ ràng phạm vi và mục đích vay vốn là điều kiện then chốt để hồ sơ vay vốn của doanh nghiệp FDI được tổ chức tín dụng chấp thuận và để giao dịch thế chấp có hiệu lực pháp lý.
Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất
Một số lưu ý thiết yếu khi thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI
Việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp trong hoạt động vay vốn FDI là hình thức phổ biến, giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, do tính chất pháp lý phức tạp, mọi bước thực hiện cần được tiến hành cẩn trọng để tránh tranh chấp và vi phạm quy định.
Đối với bên thế chấp
Doanh nghiệp cần đảm bảo các điều kiện và nghĩa vụ sau:
Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
Hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai;
Hợp đồng thế chấp được công chứng hoặc chứng thực đúng quy định;
Bảo vệ tài sản thế chấp, không sử dụng sai mục đích;
Không thực hiện giao dịch khác với tài sản thế chấp khi chưa được phép;
Cung cấp thông tin minh bạch về tài sản cho ngân hàng;
Thông báo ngay khi có yếu tố của bên thứ ba;
Khắc phục, sửa chữa thiệt hại đối với tài sản khi có hư hỏng;
Thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thế chấp khi không trả được nợ.
Việc tuân thủ đầy đủ những nghĩa vụ này giúp doanh nghiệp bảo vệ quyền lợi và tránh các tranh chấp phát sinh.
Đối với bên nhận thế chấp
Khi tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất để cho doanh nghiệp FDI vay vốn, bên nhận thế chấp cần đánh giá toàn diện cả khía cạnh pháp lý và tài chính. Điều này nhằm đảm bảo khoản vay được bảo vệ bằng tài sản hợp pháp, có giá trị và dễ xử lý khi cần thiết.
Cụ thể, bên nhận thế chấp cần thực hiện các bước sau:
Kiểm tra tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản;
Thẩm định giá trị tài sản thông qua tổ chức định giá có năng lực;
Đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền;
Làm rõ phạm vi thế chấp bao gồm tài sản gắn liền với đất;
Phân tích khả năng trả nợ và báo cáo tài chính của doanh nghiệp FDI;
Kiểm tra tính hợp pháp của mục đích vay vốn theo giấy phép đầu tư;
Theo dõi, giám sát tài sản bảo đảm trong quá trình thực hiện hợp đồng;
Thực hiện biện pháp bảo toàn khi có nguy cơ mất mát, hư hỏng tài sản;
Tiến hành xử lý tài sản đúng quy định pháp luật khi có vi phạm nghĩa vụ;
Hoàn trả hồ sơ, giấy tờ khi nghĩa vụ thế chấp chấm dứt.
Việc kiểm soát chặt chẽ và tuân thủ quy trình giúp bên nhận thế chấp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, hạn chế tối đa rủi ro khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với hợp đồng
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là nền tảng pháp lý không thể thiếu trong hoạt động cấp tín dụng đối với doanh nghiệp FDI. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.
Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng cần có các nội dung sau:
Thông tin đầy đủ về diện tích, vị trí, thời hạn và mục đích sử dụng đất;
Giá trị tài sản thế chấp dựa trên chứng thư thẩm định hợp lệ;
Thỏa thuận cụ thể về nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ;
Trình tự, thủ tục xử lý tài sản khi vi phạm hợp đồng;
Cam kết đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền;
Quy định rõ quyền sử dụng, khai thác tài sản thế chấp của bên thế chấp;
Điều khoản về bảo hiểm tài sản và trách nhiệm pháp lý khi phát sinh rủi ro.
Một hợp đồng được xây dựng bài bản, tuân thủ đầy đủ các quy định hiện hành sẽ đảm bảo tính hợp pháp, đồng thời là công cụ bảo vệ lợi ích chính đáng cho cả doanh nghiệp FDI và tổ chức tín dụng.
Dịch vụ tư vấn thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI uy tín tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan hỗ trợ doanh nghiệp FDI thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn một cách đúng quy định và hiệu quả. Dịch vụ được triển khai với các nội dung chính sau:
Soạn thảo, rà soát hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và các tài liệu liên quan;
Hỗ trợ doanh nghiệp FDI tiến hành thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai;
Tư vấn quy trình pháp lý, điều kiện và phạm vi thế chấp;
Đánh giá rủi ro pháp lý, tư vấn phương án phòng tránh tranh chấp;
Thẩm định pháp lý tài sản thế chấp trước khi ký kết giao dịch.
Với kinh nghiệm lâu năm trong tư vấn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Long Phan luôn mang đến quy trình làm việc minh bạch, chi phí cạnh tranh và thời gian xử lý nhanh chóng, giúp doanh nghiệp yên tâm trong quá trình vay vốn.
Một số câu hỏi về quy định thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động vay vốn FDI
Nhằm mang đến cái nhìn rõ ràng cho Quý khách hàng, dưới đây là các câu hỏi được nhiều doanh nghiệp quan tâm khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn FDI:
Có bắt buộc thế chấp tài sản trên đất khi thế chấp quyền sử dụng đất không?
Có, trừ khi các bên có thỏa thuận loại trừ rõ ràng trong hợp đồng thế chấp.
Khi trả nợ sớm, doanh nghiệp cần làm gì để giải chấp quyền sử dụng đất?
Cần ký kết văn bản chấm dứt hợp đồng với ngân hàng, nhận lại Giấy chứng nhận và thực hiện thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Đất bị thu hồi do yêu cầu Nhà nước thì hợp đồng thế chấp xử lý thế nào?
Hợp đồng chấm dứt, bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán nợ từ tiền bồi thường hoặc hỗ trợ.
Có thể tiếp tục thế chấp tài sản để vay thêm không?
Có thể, nếu đáp ứng đủ điều kiện giá trị và được sự đồng ý của bên nhận thế chấp đầu tiên.
Không công chứng hợp đồng thế chấp có hậu quả gì?
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Luật Đất đai 2024, gây rủi ro pháp lý cho cả hai bên.
Các giải đáp này giúp Quý khách hàng nắm vững quy định pháp luật và thực hiện thế chấp đúng quy trình.
Thấu hiểu quy định thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn FDI được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 là bước quan trọng để doanh nghiệp tránh rủi ro pháp lý. Quý khách cần tuân thủ đầy đủ điều kiện về chủ thể, quyền sử dụng và trình tự thực hiện giao dịch. Mọi hỗ trợ xin vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.89, Tư vấn Long Phan luôn đồng hành cùng Quý khách.
Nhận xét
Đăng nhận xét