HƯỚNG DẪN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH/ NGHỈ DƯỠNG DÀNH CHO VIỆT KIỀU
Hướng dẫn đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng dành cho Việt Kiều để tham gia thị trường bất động sản du lịch, Việt kiều cần tuân thủ các quy định pháp luật chuyên ngành. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về các hình thức đầu tư, điều kiện bắt buộc và những lưu ý then chốt để giảm thiểu rủi ro.
Hướng dẫn đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng dành cho Việt Kiều
Điều kiện để Việt kiều đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng
Để tham gia đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam, Việt kiều phải đáp ứng đồng thời điều kiện về tư cách chủ thể và đối tượng bất động sản. Sự khác biệt giữa “công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài” và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” chính là cơ sở xác định loại hồ sơ cần chuẩn bị, từ đó quyết định tính hợp pháp của các giao dịch.
Về nhân thân
Pháp luật Việt Nam quy định rõ các giấy tờ nhân thân cần thiết:
Đối với công dân Việt Nam còn quốc tịch Việt Nam: hộ chiếu Việt Nam còn hiệu lực và dấu xác nhận nhập cảnh tại thời điểm giao dịch liên quan đến nhà ở.
Đối với người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam: hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ đi lại quốc tế còn hiệu lực; dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý; cùng giấy tờ chứng minh gốc Việt Nam như khai sinh, quyết định thôi quốc tịch, giấy xác nhận.
Việc chuẩn bị chính xác và đầy đủ các giấy tờ này là điều kiện bắt buộc để đảm bảo giao dịch được pháp luật công nhận.
Về loại hình bất động sản
Theo Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Việt kiều không được mua bán mọi loại hình bất động sản mà chỉ được phép đầu tư trong giới hạn cho phép:
Được phép đầu tư:
Nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Quyền sử dụng đất ở gắn liền với dự án được Nhà nước phê duyệt.
Đầu tư bất động sản tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao theo dự án được cấp phép.
Không được phép đầu tư:
Đất nông nghiệp.
Đất phi nông nghiệp không thuộc dự án phát triển nhà ở hoặc dự án đầu tư hợp pháp.
Điều kiện đặc biệt:
Đối với bất động sản du lịch/ nghỉ dưỡng tại khu vực ven biển, biên giới hoặc các địa bàn nhạy cảm, phải có sự phê duyệt của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và UBND cấp tỉnh trước khi tiến hành giao dịch.
Hình thức đầu tư bất động sản du lịch/ nghỉ dưỡng phổ biến đối với Việt kiều
Để tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Việt kiều có thể cân nhắc nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Mỗi hình thức chịu sự điều chỉnh riêng về pháp luật, yêu cầu vốn và cơ chế quản lý. Lựa chọn đúng đắn sẽ giúp đảm bảo lợi nhuận và hạn chế rủi ro. Việc nghiên cứu, phân tích kỹ từng lựa chọn là nền tảng để định hướng chiến lược lâu dài.
Sở hữu tài sản bất động sản với tư cách cá nhân
Phương án này cho phép Việt kiều trực tiếp ký hợp đồng và đứng tên quyền sở hữu tài sản nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.
Ưu điểm: Giao dịch nhanh, tiết kiệm chi phí, tự quyết định sử dụng và kinh doanh tài sản, thuận tiện khai thác cá nhân.
Nhược điểm: Hạn chế đối tượng tài sản, gặp khó khăn với condotel/shophouse, nghĩa vụ thuế bắt buộc, tốn kém khi tự quản lý, trách nhiệm pháp lý gắn liền tài sản cá nhân.
Doanh nghiệp vốn nước ngoài
Một giải pháp phổ biến là thành lập doanh nghiệp bất động sản có vốn nước ngoài để kinh doanh tại Việt Nam.
Ưu điểm: Được quyền tham gia đa dạng hoạt động kinh doanh bất động sản; có thể xin Nhà nước cho thuê đất; quản lý minh bạch theo luật; nhà đầu tư chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi vốn góp.
Nhược điểm: Quá trình thành lập đòi hỏi thủ tục phức tạp; chi phí quản lý, kiểm toán, báo cáo cao; nghĩa vụ pháp lý của người đại diện khá nặng nề.
Liên doanh với doanh nghiệp nội địa trong dự án bất động sản
Việt kiều có thể hợp tác với doanh nghiệp trong nước để cùng thực hiện dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thông qua BCC hoặc công ty liên doanh.
Ưu điểm: Tận dụng sự am hiểu thị trường và pháp luật của đối tác; chia sẻ trách nhiệm và lợi nhuận; tiếp cận dễ dàng đất và dự án tiềm năng.
Nhược điểm: Phụ thuộc vào đối tác và hợp đồng; khả năng phát sinh tranh chấp cao; quyền sở hữu thường do đối tác đứng tên; khó giữ quyền kiểm soát toàn diện.
Thẩm định pháp lý - yếu tố then chốt trong đầu tư bất động sản du lịch/ nghỉ dưỡng
Nhà đầu tư cần thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý để đảm bảo dự án hợp pháp và minh bạch. Hai nội dung quan trọng cần kiểm tra là điều kiện kinh doanh của chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án.
H2 Đối với điều kiện kinh doanh – chào bán dự án của chủ đầu tư
1. Điều kiện kinh doanh
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư muốn triển khai dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần đáp ứng các điều kiện pháp lý sau:
Về chủ thể tham gia:
Chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo Luật Hợp tác xã.
Ngành nghề đăng ký bắt buộc phải có hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trường hợp ngoại lệ:
Cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ (khoản 3 Điều 9).
Tổ chức hoặc cá nhân bán, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích thương mại hoặc quy mô nhỏ (khoản 4 Điều 9).
Về năng lực hoạt động của doanh nghiệp:
Không thuộc diện bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cấm, đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động.
Đảm bảo tỷ lệ an toàn tài chính: dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp không vượt quá mức cho phép so với vốn chủ sở hữu.
Điều kiện vốn chủ sở hữu:
Tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha.
Tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên.
Khi triển khai nhiều dự án song song, vốn chủ sở hữu phải đủ cho từng dự án riêng biệt.
Trường hợp được miễn lập doanh nghiệp:
Cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ vẫn phải kê khai, nộp thuế.
Tổ chức, cá nhân bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh không bị ràng buộc bởi Luật Kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai thuế; đối với cá nhân bán/cho thuê mua còn phải công chứng, chứng thực hợp đồng.
Các đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản bắt buộc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã chuyên ngành và tuân thủ điều kiện riêng.
Hồ sơ pháp lý cần chủ đầu tư xuất trình:
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép doanh nghiệp.
Báo cáo tài chính đã kiểm toán chứng minh vốn điều lệ hợp lệ.
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh bất động sản do Sở Xây dựng ban hành.
Hồ sơ năng lực và minh chứng về các dự án từng triển khai.
Ngoài ra, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai thông tin dự án trước khi tiến hành chào bán theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
2. Điều kiện chào bán
Các điều kiện để chào bán dự án bất động sản được quy định chi tiết trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể theo từng loại hình:
Đối với nhà ở, công trình xây dựng sẵn
Có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp.
Không có tranh chấp quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng; nếu có thì phải được xử lý xong bằng phán quyết có hiệu lực.
Không bị kê biên tài sản, không thuộc diện cấm giao dịch hoặc đình chỉ giao dịch.
Thông tin dự án đã được công khai minh bạch.
Đối với nhà ở, công trình trong dự án
Dự án phải đáp ứng điều kiện pháp lý theo Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Có văn bản nghiệm thu công trình trước khi đưa vào sử dụng.
Hoàn thành đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính về đất.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Đối với diện tích sàn trong công trình xây dựng bán/ cho thuê mua
Được hình thành từ dự án hợp pháp và có khả năng đăng ký quyền sở hữu.
Có chức năng riêng biệt, đảm bảo sử dụng độc lập, đúng quy chuẩn xây dựng.
Xác định rõ quyền sử dụng đất gắn liền với diện tích sàn, bao gồm diện tích chung và riêng.
Hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan và ghi rõ trong hợp đồng.
Dự án phải nằm trên đất do Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.
Đối với công trình hình thành trong tương lai:
Có giấy tờ pháp lý đất đai: quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện cần xin phép.
Có văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật; riêng với chung cư/condotel phải nghiệm thu xong phần móng.
Có thông báo bằng văn bản của chủ đầu tư gửi đến Sở Xây dựng và được cơ quan này xác nhận bằng văn bản đủ điều kiện chào bán.
Có ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ, bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Tính pháp lý của dự án bất động sản
Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng, việc đảm bảo hồ sơ pháp lý minh bạch là điều kiện tiên quyết. Một dự án dù có vị trí đẹp hay tiềm năng sinh lời cao đến đâu nhưng thiếu cơ sở pháp lý vững chắc thì đều tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp.
Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư: Đây là văn bản khởi đầu, cho phép chủ đầu tư chính thức triển khai dự án.
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500: Thể hiện cụ thể ranh giới, diện tích và công năng từng hạng mục, đảm bảo bất động sản mua bán nằm đúng quy hoạch.
Giấy phép xây dựng: Xác nhận công trình đã được thẩm định thiết kế và cho phép tiến hành thi công hợp pháp.
Biên bản nghiệm thu hạ tầng, phần móng: Là điều kiện quan trọng để dự án được phép chào bán, chứng minh tiến độ triển khai thực tế.
Tài liệu nghĩa vụ tài chính: Ghi nhận việc chủ đầu tư đã hoàn tất tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất với Nhà nước, tránh ách tắc trong việc cấp Giấy chứng nhận sau này.
Thẩm định pháp lý toàn diện giúp nhà đầu tư an tâm về tính minh bạch. Đồng thời, việc hợp tác với đơn vị tư vấn pháp luật giàu kinh nghiệm sẽ là lá chắn bảo vệ quyền lợi trong suốt quá trình đầu tư.
Chính sách quản lý vận hành bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng
Hiệu quả đầu tư của một bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ dừng lại ở giá trị mua vào mà còn phụ thuộc vào cách quản lý và vận hành sau này. Lựa chọn chính sách phù hợp sẽ giúp nhà đầu tư tối đa hóa lợi nhuận.
Tự quản lý và khai thác:
Chủ sở hữu trực tiếp điều hành, tìm khách thuê qua các nền tảng trực tuyến hoặc kênh cá nhân.
Tự chủ trong việc định giá, quản lý lịch đặt phòng và dịch vụ khách hàng.
Chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và xử lý mọi sự cố phát sinh.
Thực hiện nghĩa vụ pháp lý như đăng ký kinh doanh và nộp thuế cho thuê.
Ưu điểm: Lợi nhuận không bị chia sẻ. Nhược điểm: Cần kiến thức ngành, nhiều thời gian và có mặt tại Việt Nam.
Ủy thác quản lý cho đơn vị chuyên nghiệp:
Bất động sản được đưa vào chương trình cho thuê chung (Rental Pool).
Lợi nhuận phân chia giữa chủ sở hữu và đơn vị vận hành, hoặc theo chính sách cam kết lợi nhuận cố định.
Cần xem xét kỹ cơ cấu phí quản lý, phí dịch vụ, marketing, và điều khoản chấm dứt hợp đồng.
Chủ sở hữu thường có quyền nghỉ dưỡng miễn phí một số đêm/năm.
Ưu điểm: Nguồn thu nhập thụ động, phù hợp với nhà đầu tư không trực tiếp quản lý. Nhược điểm: Phụ thuộc vào uy tín và năng lực của đơn vị vận hành.
Việc lựa chọn mô hình quản lý cần cân nhắc kỹ giữa khả năng tài chính, quỹ thời gian và kỳ vọng lợi nhuận. Đây là yếu tố quyết định đến hiệu quả đầu tư dài hạn.
Những rủi ro tiềm ẩn trong đầu tư dự án bất độn sản du lịch/nghỉ dưỡng
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam mang lại lợi nhuận hấp dẫn, nhưng kèm theo đó là những thách thức mà nhà đầu tư Việt kiều không thể bỏ qua. Các rủi ro thường tập trung ở ba khía cạnh: pháp lý, tính ổn định của thị trường và khả năng thanh khoản của sản phẩm. Nếu không được phân tích và lường trước, chúng có thể trở thành trở ngại lớn trong việc triển khai và bảo toàn vốn đầu tư. Do đó, Quý khách hàng cần chuẩn bị chiến lược quản lý rủi ro toàn diện để bảo vệ an toàn tài chính.
Rủi ro về thời hạn sở hữu trong đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng
Khác với nhà ở có quyền sử dụng đất lâu dài, bất động sản du lịch thường được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ – vốn chỉ được Nhà nước cho thuê trong thời hạn giới hạn.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, thời hạn phổ biến là 50 năm, có thể kéo dài đến 70 năm trong những dự án đặc biệt. Khi hết thời hạn, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ chấm dứt hoặc phải xin gia hạn.
Đây là yếu tố trực tiếp làm giảm giá trị đầu tư, gây khó khăn trong việc thế chấp và làm mất ổn định kế hoạch kinh doanh dài hạn. Để phòng ngừa, nhà đầu tư cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý về thời hạn sử dụng đất và chỉ chọn các dự án có khả năng gia hạn rõ ràng.
Đánh giá vị trí địa lý của dự án bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng
Vị trí là yếu tố tiên quyết tạo nên giá trị và mức độ thu hút khách hàng.
Dự án ở xa các trung tâm du lịch, hạ tầng chưa hoàn thiện thường có tỷ lệ lấp đầy thấp, khiến hoạt động khai thác khó đạt hiệu quả. Báo cáo cho thấy các dự án xa trung tâm giảm 30 – 40% công suất phòng so với dự án thuận tiện về địa điểm.
Cần tập trung phân tích tiềm năng dựa trên các quy hoạch hạ tầng giao thông lớn đã có quyết định triển khai, thay vì chạy theo tin đồn quy hoạch.
Rủi ro bao gồm: khó lấp đầy phòng, chi phí tiếp thị cao, giá cho thuê kém cạnh tranh, tiềm năng tăng giá hạn chế.
Đồng thời, các quy định tại Luật Đất đai 2024 siết chặt việc chuyển nhượng ở vùng biên giới, ven biển và hải đảo, cần đặc biệt lưu ý đối với nhà đầu tư Việt kiều.
Do đó, nghiên cứu kỹ các quy hoạch phát triển du lịch và giao thông tại địa phương là bước quan trọng trước khi xuống vốn.
Thách thức về thành khoản khi đầu tư condotel và officetel
Thanh khoản là điểm nghẽn lớn của bất động sản nghỉ dưỡng. Thời gian trung bình để bán condotel kéo dài đến 12 – 18 tháng.
Nguyên nhân: chưa có hướng dẫn thống nhất về việc cấp “sổ hồng” cho condotel; giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán tại chủ đầu tư không có giá trị pháp lý cao; khó sử dụng để thế chấp.
Sự thiếu minh bạch này khiến nhà đầu tư thứ cấp ngần ngại, giá trị tài sản tăng chậm, gây khó khăn trong việc rút vốn.
Để giảm rủi ro, nên lựa chọn dự án có pháp lý đầy đủ, được cấp giấy chứng nhận rõ ràng và có lợi thế về vị trí.
Dịch vụ hướng dẫn đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng tại Việt Nam dành cho Việt kiều tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp và toàn diện cho Việt kiều muốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Dịch vụ bao gồm:
Lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với tình hình tài chính và mục tiêu đầu tư.
Thẩm định pháp lý dự án để đảm bảo an toàn.
Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ pháp lý chứng minh tư cách và điều kiện sở hữu.
Đại diện nhà đầu tư thực hiện thủ tục với các cơ quan nhà nước.
Tư vấn về thuế và tối ưu nghĩa vụ tài chính.
Hỗ trợ bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, xử lý tranh chấp nếu có.
Với phương châm “Trao niềm tin – Nhận giải pháp”, Long Phan cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chất lượng và hợp lý về chi phí.
Hướng dẫn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cho Việt kiều tại Tư vấn Long Phan
Những câu hỏi phổ biến khi Việt kiều đầu tư bất động sản du lịch/nghỉ dưỡng
Đầu tư bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng tại Việt Nam mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đi kèm các thắc mắc thực tế. Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp cùng câu trả lời ngắn gọn, đầy đủ, giúp Việt kiều ra quyết định sáng suốt.
Việt kiều nộp những loại thuế và lệ phí nào khi đầu tư và khai thác bất động sản du lịch?
Khi đăng ký quyền sở hữu, Việt kiều phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản; trong quá trình cho thuê, nhà đầu tư nộp VAT và Thuế thu nhập cá nhân khoảng 10% doanh thu; khi chuyển nhượng, Thuế TNCN áp dụng 2% trên giá chuyển nhượng.
Làm thế nào để chuyển lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản ra nước ngoài?
Việt kiều cần chứng minh nguồn gốc hợp pháp qua hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhượng công chứng và chứng từ đã nộp thuế, đồng thời thực hiện giao dịch qua tài khoản vốn đầu tư tại ngân hàng được cấp phép tại Việt Nam.
Quyền thừa kế bất động sản nghỉ dưỡng được thực hiện như thế nào?
Quyền thừa kế có thể thực hiện theo di chúc hoặc theo quy định pháp luật; người thừa kế phải thuộc đối tượng được phép sở hữu bất động sản tại Việt Nam và chỉ hưởng quyền sở hữu trong thời hạn còn lại của dự án.
Nhà đầu tư nên quản lý rủi ro về biến động tỷ giá hối đoái ra sao?
Nhà đầu tư có thể neo giá hợp đồng thuê theo ngoại tệ mạnh như USD hoặc tham vấn chuyên gia tài chính để sử dụng các công cụ phòng ngừa rủi ro, mặc dù hình thức này chưa phổ biến với nhà đầu tư cá nhân.
Việt kiều có thể sử dụng giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán từ xa không?
Pháp luật Việt Nam cho phép lập giấy ủy quyền tại Đại sứ quán, Lãnh sự quán hoặc hợp pháp hóa lãnh sự nếu lập tại cơ quan công chứng ở nước ngoài, để người khác thực hiện các thủ tục mua bán thay mặt nhà đầu tư.
Việt Phương thức giải quyết tranh chấp nào là hiệu quả nhất khi có mâu thuẫn với chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành?
Hợp đồng thường chỉ định Tòa án hoặc Trung tâm Trọng tài Thương mại; trọng tài được ưu tiên vì nhanh gọn, bảo mật và phán quyết chung thẩm, mặc dù chi phí cao hơn tòa án.
Việc thế chấp bất động sản nghỉ dưỡng để vay ngân hàng có khả thi không?
Rất khó, đặc biệt với condotel chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng, vì thời hạn sử dụng 50 năm và pháp lý chưa rõ ràng làm giảm giá trị đảm bảo của khoản vay.
Việt kiều tham gia đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch tại Việt Nam được đánh giá là cơ hội sinh lời cao, song không tránh khỏi các rủi ro pháp lý. Thẩm định kỹ càng dự án và chọn phương thức đầu tư thích hợp là rất cần thiết. Để nhận tư vấn pháp lý toàn diện, Quý khách hãy liên hệ Tư vấn Long Phan qua tổng đài 1900.63.63.89.
Nhận xét
Đăng nhận xét