QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ CẤP SỔ ĐỎ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT
Quy trình đăng ký cấp sổ đỏ theo pháp luật đất đai mới nhất thì sự ra đời của Luật Đất đai 2024 đã mang đến nhiều thay đổi trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không chỉ hồ sơ và trình tự thực hiện được điều chỉnh mà thời gian giải quyết và trách nhiệm của cơ quan chức năng cũng có sự thay đổi đáng kể. Nội dung sau sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình áp dụng từ 01/7/2025.
Các điểm cải cách nổi bật trong thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu có hiệu lực từ 01/07/2025
Từ ngày 01/07/2025, thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được điều chỉnh theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Những thay đổi này tập trung vào phân cấp thẩm quyền, rút ngắn thời gian xử lý và đơn giản hóa quy trình hành chính.
1. UBND cấp xã chính thức có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã được trao quyền cấp Giấy chứng nhận cho:
Cá nhân trong nước;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
Cộng đồng dân cư.
So với trước đây, thẩm quyền này vốn thuộc UBND cấp huyện. Việc chuyển giao giúp tăng tính chủ động của chính quyền cơ sở và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện thủ tục.
2. Rút ngắn thời gian đăng ký đất đai lần đầu
Trước thời điểm áp dụng quy định mới, khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký đất đai lần đầu không quá 20 ngày làm việc.
Theo Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu giảm còn tối đa 17 ngày làm việc;
Thời gian cấp Giấy chứng nhận vẫn là không quá 03 ngày làm việc kể từ khi đủ điều kiện.
Sự điều chỉnh này giúp giảm thời gian chờ đợi và nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục.
3. Không còn bắt buộc nộp hồ sơ đúng nơi có đất
Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ trong cùng tỉnh, thành phố.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ bao gồm:
Bộ phận Một cửa cấp tỉnh hoặc cấp xã;
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Như vậy, người dân không còn bị ràng buộc phải nộp hồ sơ tại đúng địa bàn nơi có đất, tạo sự linh hoạt trong thực tế.
4. Tinh giản bước xác nhận hiện trạng đất
Khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định UBND cấp xã không phải xác nhận riêng về:
Đất không tranh chấp;
Phù hợp quy hoạch;
Sử dụng ổn định.
Quy định này áp dụng đối với các trường hợp thuộc các Điều 137–140 của Luật Đất đai 2024.
Việc kiểm tra được thực hiện thông qua hệ thống dữ liệu đất đai, tránh trùng lặp với quy trình trước đây theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
5. Áp dụng thống nhất phôi Giấy chứng nhận mới từ 01/01/2025
Theo Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, phôi Giấy chứng nhận mới:
Gồm 01 tờ, 02 trang;
Kích thước khổ A4;
Có số seri và mã QR liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia;
In nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen.
Phôi cũ theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ được sử dụng đến hết ngày 31/12/2024.
Hướng dẫn quy trình làm sổ đỏ từ 01/07/2025
Theo quy định mới, người sử dụng đất thực hiện:
Bước 1: Lập và hoàn thiện hồ sơ
Bao gồm Đơn Mẫu số 18 và các giấy tờ liên quan tùy trường hợp như:
Giấy chứng nhận cũ;
Hợp đồng chuyển nhượng;
Văn bản tặng cho;
Văn bản nghiệm thu;
Trích đo địa chính.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp tại cơ quan tiếp nhận hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Bước 3: Cơ quan đăng ký đất đai xử lý
Thẩm tra hồ sơ;
Đo đạc xác minh;
Gửi thông tin xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Thanh toán phí, lệ phí theo quy định.
Bước 5: Nhận kết quả
Cấp mới hoặc xác nhận thay đổi và trả Giấy chứng nhận.
Các khoản thuế, phí và lệ phí cần tính toán khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ
Khi thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật thuế. Tùy vào từng trường hợp cụ thể như được Nhà nước giao đất có thu tiền, công nhận quyền sử dụng đất, thuê đất hoặc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các khoản phải nộp sẽ khác nhau. Ngoài ra, mức thu cụ thể còn căn cứ vào quy định của Hội đồng nhân dân từng địa phương.
Các khoản tài chính có thể phát sinh bao gồm:
Tiền sử dụng đất;
Tiền thuê đất;
Lệ phí trước bạ;
Phí thẩm định hồ sơ;
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thuế thu nhập cá nhân (nếu có phát sinh chuyển nhượng bất động sản).
1. Tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được xác định dựa trên diện tích tính tiền và giá đất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính.
a) Diện tích tính tiền sử dụng đất
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất hoặc chuyển hình thức sử dụng đất: Diện tích tính tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất: Diện tích tính tiền sử dụng đất là diện tích được công nhận ghi trên Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế.
b) Giá đất tính tiền sử dụng đất
Giá đất để tính tiền sử dụng đất bao gồm:
Giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành;
Giá đất cụ thể được xác định theo quy định của pháp luật;
Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá.
c) Phân bổ tiền sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng
Đối với nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng, tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng theo diện tích sàn sử dụng.
Trong đó:
Diện tích sàn sử dụng được xác định theo pháp luật về xây dựng và nhà ở.
Tổng diện tích sàn sử dụng bao gồm diện tích sở hữu riêng của các chủ sở hữu (tính theo diện tích thông thủy) và diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ phải nộp tiền sử dụng đất; không bao gồm diện tích thuộc sở hữu chung.
Quy định phân bổ không áp dụng đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê.
2. Tiền thuê đất
Theo Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền thuê đất được xác định theo hình thức thuê đất cụ thể.
a) Thuê đất trả tiền hằng năm
Tiền thuê đất một năm được xác định căn cứ:
Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo đơn vị đồng/m²;
Đơn giá thuê đất hằng năm được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với giá đất tính tiền thuê đất.
b) Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Tiền thuê đất trả một lần được tính cho toàn bộ thời gian thuê theo giá đất tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính và thời hạn thuê đất được cơ quan có thẩm quyền quyết định.
3. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 6 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được xác định trên cơ sở giá tính lệ phí và mức thu theo tỷ lệ phần trăm.
a) Giá tính lệ phí trước bạ
Đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Giá tính lệ phí được xác định tương ứng với thời hạn thuê nếu thời hạn thuê nhỏ hơn thời hạn của loại đất trong Bảng giá đất.
Đối với nhà: Là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai.
b) Mức thu lệ phí trước bạ
Mức thu đối với nhà và đất là 0,5% giá trị tài sản theo quy định.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung), phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản thu đối với hoạt động thẩm định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Phí này áp dụng đối với:
Cấp Giấy chứng nhận lần đầu;
Cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận;
Chứng nhận đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Mức thu được xác định căn cứ vào:
Diện tích thửa đất;
Mục đích sử dụng đất;
Tính chất phức tạp của hồ sơ;
Điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Mỗi địa phương sẽ quy định mức thu cụ thể, do đó không có mức phí cố định chung trên toàn quốc.
5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận bao gồm:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
Trích lục bản đồ địa chính;
Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
Mức thu lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương, bảo đảm nguyên tắc:
Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nội thành cao hơn khu vực khác;
Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
6. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Đất đai 2024, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp thuộc diện được miễn theo quy định pháp luật.
Các khoản thu nhập chịu thuế bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
Thu nhập từ góp vốn bằng bất động sản;
Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà có quyền chuyển nhượng;
Các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức tính thuế quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung).
Xử lý trường hợp thửa đất đang thế chấp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực và cơ chế phân quyền quản lý đất đai theo hai cấp được triển khai, thực tiễn phát sinh nhiều tình huống liên quan đến đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính.
Theo quy định tại Tiểu mục II.2 Mục B Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai thì hồ sơ bắt buộc phải bổ sung văn bản của bên nhận thế chấp xác nhận đồng ý cho thực hiện giao dịch. Văn bản này là điều kiện để cơ quan đăng ký xem xét tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
.png)
Cơ chế phối hợp khi cấp đổi Giấy chứng nhận do đo đạc lại mà ngân hàng đang giữ sổ
Trong thực tế, nhiều trường hợp đo đạc lập bản đồ địa chính làm phát sinh nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận, trong khi bản gốc đang do bên nhận thế chấp lưu giữ.
Theo điểm đ Khoản 4 Tiểu mục VII Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp cấp đổi cho bên nhận thế chấp; đồng thời xác nhận việc đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận mới được cấp. Việc trao Giấy chứng nhận mới được thực hiện đồng thời giữa ba chủ thể: Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất (hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) và bên nhận thế chấp. Người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận mới và giao lại cho ngân hàng; ngân hàng có nghĩa vụ nộp lại Giấy chứng nhận cũ để cơ quan quản lý lưu hồ sơ.
Giá trị pháp lý của hồ sơ, giấy tờ đất đai khi sáp nhập tỉnh, xã
Điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định: khi có thay đổi về ranh giới, mốc giới, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ thửa đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Tuy nhiên, khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 190/2025/QH15 khẳng định: văn bản, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền ban hành trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà chưa hết hiệu lực thì vẫn tiếp tục được sử dụng theo quy định pháp luật. Không được yêu cầu tổ chức, cá nhân thực hiện cấp đổi giấy tờ nếu chưa hết thời hạn sử dụng, trừ khi pháp luật có quy định khác. Do đó, khi sáp nhập đơn vị hành chính, người dân không bắt buộc đổi sổ đỏ mà chỉ thực hiện đăng ký biến động nếu có thay đổi thông tin.
H2 Sổ đỏ, sổ hồng cấp trước thời điểm luật mới vẫn có giá trị sử dụng
Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định pháp luật trước ngày 01/8/2024 vẫn có giá trị pháp lý.
Người sử dụng đất không phải thực hiện cấp đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới nếu không có nhu cầu. Việc cấp đổi chỉ thực hiện khi phát sinh thủ tục như sang tên, đính chính thông tin hoặc khi người dân chủ động yêu cầu chuyển sang mẫu mới theo quy định hiện hành.
Dịch vụ tư vấn và đại diện thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tư vấn Long Phan mang đến dịch vụ tư vấn chuyên sâu và nhận ủy quyền thực hiện thủ tục cấp sổ đất nhằm đảm bảo hồ sơ được xử lý đúng quy định và đúng thời hạn.
Tư vấn đầy đủ điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục theo quy định pháp luật.
Chuẩn bị hồ sơ hợp lệ, hạn chế tối đa việc sửa đổi, bổ sung.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan đăng ký đất đai.
Cập nhật thường xuyên tiến độ giải quyết và bàn giao kết quả.
Hỗ trợ xử lý các trường hợp đặc biệt như đất chưa có giấy tờ, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng hoặc vi bằng mua bán.
Tư vấn Long Phan cam kết mang đến sự hài lòng, an toàn pháp lý và hiệu quả cao nhất cho khách hàng trong quá trình cấp sổ đất.
Giải đáp các câu hỏi phổ biến về thủ tục cấp sổ đỏ từ 01/7/2025
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những điểm mới này tập trung vào việc rút ngắn thời gian giải quyết và đơn giản hóa một số bước xác nhận hành chính.
Thời gian thực hiện thủ tục theo quy định mới là bao lâu?
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Thời gian đăng ký đất đai tối đa là 17 ngày làm việc.
Giảm 03 ngày so với mức 20 ngày theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Thời gian cấp Giấy chứng nhận vẫn duy trì 03 ngày làm việc.
Địa điểm nộp hồ sơ có bị giới hạn không?
Căn cứ khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
Người dân không bắt buộc nộp hồ sơ tại nơi có đất.
Có thể nộp tại bất kỳ Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong cùng tỉnh/thành phố.
Có còn yêu cầu xác nhận riêng về tình trạng đất không?
Theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
UBND cấp xã không phải xác nhận riêng việc đất phù hợp quy hoạch.
Không phải xác nhận riêng việc đất không tranh chấp.
Không phải xác nhận riêng việc sử dụng đất ổn định khi thực hiện các thủ tục theo Điều 137–140 Luật Đất đai 2024.
Giá đất tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên căn cứ nào?
Căn cứ Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương.
Áp dụng theo giá tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý nếu người thực hiện không nắm rõ quy định, gây tốn kém thời gian và công sức. Sử dụng dịch vụ tại Long Phan PMT sẽ giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro, tối ưu thời gian và bảo đảm hồ sơ hợp lệ theo quy định. Vui lòng gọi 1900.63.63.89 để được Tư vấn Long Phan hỗ trợ.
Nhận xét
Đăng nhận xét