VIỆT KIỀU THUÊ MẶT BẰNG KINH DOANH NHỮNG VẤN ĐỀ KHÔNG THỂ BỎ QUA
Việt kiều thuê mặt bằng kinh doanh những vấn đề không thể bỏ qua thì việc thuê mặt bằng tại Việt Nam không chỉ là thỏa thuận dân sự đơn thuần mà còn gắn liền với nhiều yêu cầu pháp lý. Đối với Việt kiều, việc xem xét kỹ lưỡng các điều kiện thuê là yếu tố then chốt bảo đảm tính ổn định lâu dài của hoạt động kinh doanh. Nội dung dưới đây sẽ cung cấp định hướng cụ thể và rõ ràng.
Căn cứ pháp lý xác định điều kiện thuê mặt bằng kinh doanh của Việt kiều
Pháp luật Việt Nam không áp dụng một cơ chế pháp lý thống nhất cho toàn bộ Việt Kiều khi tham gia hoạt động thuê mặt bằng kinh doanh. Thay vào đó, quyền và nghĩa vụ của Việt Kiều được xác định dựa trên tình trạng quốc tịch cụ thể của từng cá nhân tại thời điểm thực hiện giao dịch.
Do đó, để đảm bảo việc thuê mặt bằng và tổ chức hoạt động kinh doanh diễn ra đúng quy định, Quý khách hàng cần xác định rõ mình thuộc nhóm đối tượng nào theo Luật Quốc tịch Việt Nam. Việc xác định sai tư cách pháp lý có thể dẫn đến lựa chọn sai mô hình kinh doanh, ký kết hợp đồng không phù hợp và phát sinh các rủi ro pháp lý trong quá trình hoạt động.
Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam (bao gồm trường hợp song tịch)
Theo quy định tại Điều 3 và Điều 13 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014), người có quốc tịch Việt Nam được pháp luật công nhận là công dân Việt Nam và được hưởng đầy đủ các quyền công dân theo quy định của pháp luật.
Với tư cách này, khi thuê mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam, Quý khách hàng được áp dụng đầy đủ các quy định như công dân trong nước. Cụ thể, Quý khách có quyền trực tiếp đứng tên ký kết hợp đồng thuê mặt bằng, đăng ký thành lập hộ kinh doanh cá thể, hoặc thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp 2020 mà không bị hạn chế bởi yếu tố quốc tịch.
Việc chứng minh tình trạng quốc tịch Việt Nam được thực hiện thông qua các giấy tờ hợp lệ như hộ chiếu Việt Nam còn hiệu lực, giấy xác nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc các giấy tờ khác theo quy định của cơ quan có thẩm quyền. Đây là lợi thế pháp lý quan trọng, giúp đơn giản hóa thủ tục và tăng tính chủ động trong quá trình đầu tư, kinh doanh.
Người gốc Việt Nam đã thôi hoặc không còn quốc tịch Việt Nam
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là những người đã từng có quốc tịch Việt Nam hoặc có nguồn gốc Việt Nam theo huyết thống nhưng hiện không còn quốc tịch Việt Nam. Đối tượng này không được pháp luật xác định là công dân Việt Nam.
Pháp luật hiện hành cho phép người gốc Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, việc thuê mặt bằng để trực tiếp kinh doanh dưới danh nghĩa cá nhân gặp nhiều hạn chế, đặc biệt là không đủ điều kiện thành lập hộ kinh doanh theo Khoản 1 Điều 80 Nghị định 01/2021/NĐ-CP.
Để kinh doanh hợp pháp, Quý khách có thể lựa chọn một trong các phương án sau:
Thực hiện thủ tục trở lại hoặc nhập quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật Quốc tịch 2008;
Thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam theo Luật Đầu tư 2020 và Luật Doanh nghiệp 2020;
Góp vốn, mua cổ phần hoặc phần vốn góp trong doanh nghiệp đã được thành lập tại Việt Nam.
Việc nhờ cá nhân khác đứng tên thuê mặt bằng và kinh doanh hộ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt liên quan đến tranh chấp tài sản, quyền lợi và trách nhiệm khi phát sinh thanh tra, kiểm tra từ cơ quan nhà nước.
Yêu cầu bắt buộc khi ký kết hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Chủ thể cho thuê có đủ thẩm quyền pháp lý là điều kiện tiên quyết để hợp đồng thuê mặt bằng có giá trị pháp lý. Việc ký kết hợp đồng với người không phải chủ sở hữu hoặc không được ủy quyền hợp pháp có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu và gây thiệt hại trực tiếp cho bên thuê.
Trước khi ký kết, Quý khách hàng cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ tùy thân của người ký hợp đồng; văn bản ủy quyền hợp pháp trong trường hợp người ký không phải là chủ sở hữu. Đối với tài sản đồng sở hữu, hợp đồng thuê phải có đầy đủ chữ ký của các đồng sở hữu hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ theo Bộ luật Dân sự 2015.
Công chứng hợp đồng thuê mặt bằng giúp bảo đảm an toàn pháp lý
Trong các giao dịch thuê mặt bằng phục vụ hoạt động kinh doanh, công chứng hợp đồng tuy không phải là thủ tục bắt buộc trong mọi trường hợp nhưng lại mang ý nghĩa bảo đảm pháp lý rất lớn. Việc công chứng giúp xác lập giá trị pháp lý cao cho hợp đồng và hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp phát sinh.
Theo Luật Công chứng 2024, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và được sử dụng để thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Do đó, khi hợp đồng thuê mặt bằng đã được công chứng, các nội dung thỏa thuận sẽ được pháp luật thừa nhận và bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp tại Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ pháp lý, năng lực hành vi dân sự và thẩm quyền ký kết của các bên. Quy trình này đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc pháp lý ban đầu, giúp Quý khách tránh được các giao dịch tiềm ẩn rủi ro.
Các điều khoản trong hợp đồng thuê
Một hợp đồng thuê mặt bằng được xây dựng rõ ràng, chi tiết sẽ giúp các bên hạn chế mâu thuẫn trong quá trình thực hiện. Các điều khoản không chỉ cần phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Thương mại 2005 mà còn phải phản ánh đúng nhu cầu thực tế của hoạt động kinh doanh.
Quý khách cần quan tâm đặc biệt đến giá thuê, phương thức thanh toán và tiền đặt cọc. Việc quy định cụ thể thời điểm thanh toán, hình thức thanh toán và điều kiện hoàn trả hoặc mất cọc sẽ giúp tránh các tranh cãi không cần thiết.
Ngoài ra, điều khoản về thời hạn thuê, gia hạn hợp đồng và chấm dứt hợp đồng trước hạn cũng cần được dự liệu rõ ràng. Thời gian báo trước và nghĩa vụ bồi thường khi vi phạm cần được xác định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của các bên.
Lập biên bản bàn giao để xác định rõ hiện trạng mặt bằng
Việc bàn giao mặt bằng kèm theo biên bản ghi nhận hiện trạng là bước quan trọng giúp hạn chế tranh chấp khi hợp đồng kết thúc. Biên bản bàn giao là căn cứ pháp lý để xác định trách nhiệm của mỗi bên đối với tài sản và kết cấu mặt bằng.
Khi lập biên bản, các bên cần liệt kê đầy đủ các tài sản được bàn giao như hệ thống điều hòa, thiết bị chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, cửa, vách ngăn và các hạng mục khác. Mỗi tài sản cần được mô tả cụ thể về tình trạng sử dụng.
Biên bản bàn giao có chữ ký xác nhận của cả hai bên sẽ là cơ sở để đối chiếu khi trả lại mặt bằng, từ đó tránh tranh cãi liên quan đến hư hỏng tài sản hoặc khấu trừ tiền đặt cọc.
Thuế, phí và lệ phí
Khi ký kết hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh, ngoài việc thỏa thuận giá thuê, Quý khách hàng cần đặc biệt lưu ý đến các khoản thuế, phí và lệ phí phát sinh trong suốt quá trình thuê. Nếu các nghĩa vụ tài chính này không được quy định cụ thể ngay từ đầu, nguy cơ phát sinh tranh chấp là rất cao, đặc biệt trong trường hợp cơ quan nhà nước tiến hành thanh tra, kiểm tra. Do đó, hợp đồng thuê cần dành một điều khoản riêng để ghi nhận đầy đủ và minh bạch các khoản chi phí liên quan.
Các loại thuế, phí và lệ phí cần được thống nhất trong hợp đồng bao gồm:
1. Thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê mặt bằng:
Thuế GTGT và Thuế TNCN: Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế GTGT với tỷ lệ 5% và thuế TNCN với tỷ lệ 5% trên doanh thu cho thuê.
Hợp đồng thuê cần xác định rõ bên có trách nhiệm kê khai, nộp thuế và làm rõ bản chất giá thuê là giá đã bao gồm hay chưa bao gồm các khoản thuế này.
2. Các khoản phí phục vụ việc sử dụng và vận hành mặt bằng:
Phí quản lý: Áp dụng đối với mặt bằng nằm trong tòa nhà, trung tâm thương mại hoặc khu phức hợp; cần quy định rõ bên chịu trách nhiệm thanh toán.
Chi phí điện, nước, internet: Xác định rõ hình thức thanh toán, căn cứ vào chỉ số công tơ hoặc hóa đơn từ đơn vị cung cấp dịch vụ.
Phí vệ sinh, an ninh, gửi xe: Làm rõ các khoản này đã bao gồm trong giá thuê hay được tính riêng.
3. Các khoản thuế, phí khác theo quy định pháp luật:
Thuế môn bài: Do doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh của Quý khách trực tiếp thực hiện nghĩa vụ nộp.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Thông thường thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu mặt bằng, tuy nhiên vẫn cần được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng.
Việc thỏa thuận rõ ràng các nghĩa vụ tài chính này giúp Quý khách chủ động trong kế hoạch chi phí và hạn chế tối đa các khoản phát sinh ngoài dự kiến.
Vấn đề diện tích sử dụng chung trong hợp đồng thuê mặt bằng
Trong thực tiễn thuê mặt bằng, đặc biệt là các mặt bằng có lối đi chung hoặc nằm liền kề nhiều chủ thể khác, việc xác định rõ diện tích sử dụng chung là yếu tố mang tính quyết định. Các tranh chấp liên quan đến không gian chung thường diễn ra trong suốt quá trình thuê và gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh.
Trước khi ký kết hợp đồng, Quý khách hàng cần yêu cầu làm rõ các nội dung sau:
1. Diện tích sử dụng riêng:
Đo đạc và xác định chính xác diện tích được quyền sử dụng độc lập.
Ghi nhận bằng sơ đồ chi tiết đính kèm hợp đồng thuê.
2. Phạm vi diện tích sử dụng chung:
Lối đi: Làm rõ lối đi riêng hay lối đi chung; quyền và thời gian sử dụng.
Khu vực để xe: Xác định vị trí, quy mô, chi phí và quy tắc sử dụng.
Không gian chung khác: Hành lang, sân chung, nhà vệ sinh chung cần được quy định rõ trách nhiệm quản lý và chi phí vệ sinh.
3. Thỏa thuận với các bên liên quan:
Trường hợp sử dụng chung không gian với các mặt bằng liền kề, nên thiết lập thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên để thống nhất nguyên tắc sử dụng.
4. Các vấn đề ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh:
Bảng hiệu: Vị trí, kích thước, phạm vi lắp đặt.
Tiếng ồn, mùi: Giới hạn cho phép và trách nhiệm xử lý khi phát sinh.
Việc làm rõ toàn bộ các vấn đề liên quan đến diện tích sử dụng chung giúp Quý khách hạn chế rủi ro tranh chấp và tạo môi trường kinh doanh ổn định.
Dịch vụ tư vấn đầu tư kinh doanh cho Việt kiều tại Việt Nam
Đầu tư kinh doanh tại Việt Nam là cơ hội lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều thách thức pháp lý, đặc biệt đối với Quý khách hàng là Việt kiều. Sự khác biệt về hệ thống pháp luật, thủ tục hành chính và môi trường kinh doanh đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chiến lược pháp lý phù hợp. Việc sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp giúp Quý khách hạn chế rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư.
Tại Tư vấn Long Phan, chúng tôi cung cấp các giải pháp tư vấn pháp lý chuyên sâu, bao gồm:
Xác định tình trạng pháp lý và tư cách nhà đầu tư của Quý khách theo pháp luật Việt Nam.
Tư vấn lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với nhu cầu và mục tiêu kinh doanh.
Thẩm định pháp lý mặt bằng kinh doanh và quyền cho thuê của bên liên quan.
Soạn thảo, rà soát và hỗ trợ đàm phán hợp đồng thuê mặt bằng.
Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng theo quy định.
Hỗ trợ lập và nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh.
Hỗ trợ các thủ tục pháp lý sau khi thành lập doanh nghiệp.
Tư vấn các nghĩa vụ về thuế, lao động, bảo hiểm và pháp luật chuyên ngành.
Đại diện Quý khách làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Dịch vụ của chúng tôi giúp Quý khách hàng xây dựng nền tảng pháp lý vững chắc, tạo tiền đề cho hoạt động kinh doanh ổn định và lâu dài tại Việt Nam.
Một số câu hỏi thường gặp về lưu ý dành cho Việt kiều khi thuê mặt bằng kinh doanh
Nhằm giúp Việt kiều hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và các rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong quá trình thuê và khai thác mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam, nội dung dưới đây tổng hợp những câu hỏi phổ biến cùng phần giải đáp chi tiết.
Trong thời gian thuê, tôi có được phép thay đổi kết cấu hoặc bố trí lại mặt bằng không?
Việc thay đổi kết cấu, bố trí hoặc cải tạo mặt bằng chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của chủ sở hữu. Các hạng mục được phép sửa chữa, mức độ tác động đến công trình và nghĩa vụ khôi phục hiện trạng cần được ghi nhận rõ trong hợp đồng thuê. Việc cải tạo không có sự chấp thuận bằng văn bản có thể bị xem là vi phạm hợp đồng.
Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, tôi nên xử lý theo trình tự nào?
Thông thường, các bên cần ưu tiên thương lượng và hòa giải để giải quyết tranh chấp. Trường hợp không đạt được kết quả, tranh chấp sẽ được đưa ra Trọng tài thương mại hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền, tùy theo thỏa thuận về cơ quan giải quyết tranh chấp đã được ghi nhận trong hợp đồng thuê.
Nếu chủ mặt bằng chuyển nhượng tài sản cho người khác, hợp đồng thuê có bị chấm dứt không?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê vẫn tiếp tục có hiệu lực khi quyền sở hữu mặt bằng được chuyển nhượng. Chủ sở hữu mới có trách nhiệm kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê cũ, bảo đảm cho bên thuê tiếp tục sử dụng mặt bằng đến hết thời hạn thuê đã thỏa thuận.
Tôi có thể cho thuê lại hoặc cho bên khác cùng sử dụng mặt bằng không?
Bên thuê chỉ được phép cho thuê lại hoặc cho bên thứ ba sử dụng mặt bằng khi có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Điều khoản này nên được quy định rõ trong hợp đồng để tránh việc cho thuê lại bị coi là hành vi vi phạm nghĩa vụ.
Trường hợp muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tôi có phải chịu trách nhiệm gì không?
Nếu việc chấm dứt hợp đồng không đúng căn cứ hoặc không tuân thủ thời hạn báo trước, bên thuê thường phải chịu chế tài theo hợp đồng, bao gồm mất tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại. Mức bồi thường cụ thể phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.
Việc mua bảo hiểm cho mặt bằng kinh doanh có bắt buộc không?
Đối với các cơ sở kinh doanh có nguy cơ cháy nổ cao, pháp luật yêu cầu phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Trách nhiệm mua bảo hiểm thường thuộc về bên thuê và cần được xác định rõ trong hợp đồng thuê.
Tiền đặt cọc thuê mặt bằng được xử lý như thế nào khi hợp đồng chấm dứt?
Tiền đặt cọc do các bên tự thỏa thuận, thường từ một đến ba tháng tiền thuê. Hợp đồng cần quy định rõ điều kiện hoàn trả, thời hạn hoàn trả và các trường hợp bị khấu trừ hoặc mất cọc để bảo đảm quyền lợi của bên thuê.
Các giao dịch thuê mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam tiềm ẩn nhiều vấn đề pháp lý, đặc biệt đối với Việt Kiều. Do đó, Quý khách cần được hỗ trợ trong việc kiểm tra điều kiện pháp lý, đánh giá đối tác và hoàn thiện hợp đồng đúng quy định. Để đảm bảo an toàn và hiệu quả đầu tư, Quý khách vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan – 1900.63.63.89.
Nhận xét
Đăng nhận xét