MỘT SỐ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ NHÀ Ở CỦA VIỆT KIỀU Ở NƯỚC NGOÀI
Một số hình thức đầu tư nhà ở của Việt kiều ở nước ngoài thì sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản Việt Nam đã mở ra nhiều cơ hội đầu tư cho kiều bào. Người Việt ở nước ngoài có thể tham gia thông qua việc mua trực tiếp hoặc hợp tác đầu tư với doanh nghiệp trong nước. Dù vậy, bất kỳ hình thức nào cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Bài viết sẽ trình bày các hình thức chính và phân tích những quy định pháp luật liên quan để bảo đảm giao dịch hợp pháp, an toàn.
Điều kiện cần thiết để Việt kiều được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Căn cứ Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Việt kiều có thể đầu tư vào nhà ở tại Việt Nam nếu đảm bảo điều kiện luật định. Quy định chia thành hai nhóm đối tượng: người Việt Nam còn quốc tịch, và người gốc Việt đã mất quốc tịch, mỗi nhóm có quy định khác biệt.
Điều kiện pháp lý cho người Việt định cư ở nước ngoài còn quốc tịch khi mua nhà
Người Việt Nam ở nước ngoài nhưng giữ quốc tịch được hưởng nhiều ưu đãi. Căn cứ pháp luật, họ cần:
Hộ chiếu Việt Nam hiệu lực, có dấu nhập cảnh;
Giấy tờ chứng minh quốc tịch;
Năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Tài chính hợp pháp minh chứng rõ ràng.
Họ có thể mua không giới hạn, quyền sử dụng đất lâu dài và tham gia các quyền lợi về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho.
Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người gốc Việt không còn quốc tịch
Người gốc Việt không giữ quốc tịch Việt Nam vẫn được pháp luật cho phép mua bán và sở hữu nhà ở, song phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ hơn, cụ thể theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP:
Có hộ chiếu hoặc giấy tờ thay thế hợp pháp theo quy định nhập cảnh;
Có giấy chứng nhận gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền cấp;
Có dấu kiểm chứng nhập cảnh tại thời điểm ký hợp đồng;
Đủ năng lực hành vi dân sự và có nguồn tài chính minh bạch;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính như đăng ký quyền sở hữu, kê khai và nộp thuế.
Theo Luật Đất đai 2024, đối tượng này được sở hữu nhà ở tại những dự án phát triển nhà ở phù hợp quy hoạch. Song song đó, chứng minh gốc Việt và nhập cảnh hợp pháp là hai điều kiện không thể thiếu.
Người gốc Việt không quốc tịch hoàn toàn có quyền sở hữu nhà hợp pháp tại Việt Nam nếu thực hiện đúng trình tự, thủ tục.
Hình thức đầu tư nhà ở trực tiếp cho Việt kiều
Một cách phổ biến để Việt kiều đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam là thông qua hình thức trực tiếp. Người Việt ở nước ngoài được phép đứng tên sở hữu, tiến hành giao dịch, xây dựng và chuyển nhượng bất động sản nếu thỏa mãn điều kiện pháp luật. Hai hình thức chính trong nhóm này là mua bất động sản có sẵn và đầu tư xây dựng mới.
Mua bất động sản trực tiếp tại Việt Nam
Đây là phương án thông dụng nhất đối với Việt kiều. Quy trình gồm 4 bước:
Bước 1: Đặt cọc – thường dao động từ 2–3% giá trị tài sản.
Bước 2: Ký hợp đồng, công chứng – hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 3: Khai thuế, lệ phí – nộp đầy đủ theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
Bước 4: Sang tên sổ đỏ – thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để quá trình mua bán thuận lợi, Việt kiều cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như CMND/CCCD, hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ khai thuế và lệ phí. Đồng thời, nên nhờ đến các chuyên gia pháp lý nhằm giảm thiểu rủi ro và tiết kiệm thời gian xử lý thủ tục.
Tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở
Đầu tư xây dựng nhà ở là con đường giúp Việt kiều trực tiếp quản lý toàn diện một dự án bất động sản, từ khâu thiết kế ban đầu cho đến giai đoạn thương mại hóa sản phẩm. Đây là hình thức đầu tư lâu dài, đòi hỏi sự gắn bó chặt chẽ với quá trình triển khai. Căn cứ Điều 20 – 23 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, các bước cơ bản bao gồm:
Bước 1: Lập và thẩm định thiết kế. Chủ đầu tư tiến hành khảo sát, chuẩn bị mặt bằng, xử lý chướng ngại và lập thiết kế đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
Bước 2: Hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng. Sau khi hồ sơ thiết kế được duyệt, chủ đầu tư xin phép xây dựng và gửi thông báo khởi công cho cơ quan chức năng.
Bước 3: Triển khai thi công. Công trình phải được giám sát kỹ lưỡng, đảm bảo chất lượng, an toàn, đồng thời nghiệm thu từng phần và toàn bộ dự án.
Bước 4: Khai thác kinh doanh. Sau nghiệm thu, dự án đủ điều kiện sẽ được bán, cho thuê hoặc thuê mua theo quy định, sau khi đã công bố đủ điều kiện theo pháp luật.
Nhà đầu tư cần chuẩn bị tài chính, năng lực điều hành và sự am hiểu thị trường để đảm bảo thành công cho dự án.
Hình thức đầu tư gián tiếp
Đầu tư gián tiếp thông qua góp vốn và mua cổ phần công ty bất động sản
Góp vốn hoặc mua cổ phần trong công ty bất động sản được nhiều Việt kiều lựa chọn như một kênh đầu tư gián tiếp hiệu quả, thay thế cho việc đứng tên trực tiếp trên bất động sản. Cách thức này vừa đảm bảo hợp pháp, vừa tạo cơ hội thu lợi từ sự phát triển chung của doanh nghiệp bất động sản.
Theo Điều 25 Luật Đầu tư 2020, các hình thức góp vốn bao gồm:
Mua cổ phần phát hành mới của công ty cổ phần;
Góp vốn để thành lập công ty TNHH hoặc công ty hợp danh;
Nhận chuyển nhượng cổ phần hoặc vốn góp từ cổ đông/thành viên hiện hữu.
Điều 65 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đặt ra hai nhóm điều kiện quan trọng:
Điều kiện tiếp cận thị trường: Việt kiều được quyền tham gia lĩnh vực bất động sản, trừ một số phân ngành có hạn chế.
Điều kiện an ninh quốc phòng: Góp vốn trong doanh nghiệp hoạt động tại khu vực đảo, biên giới hoặc ven biển phải được xem xét kỹ lưỡng.
Khi thực hiện, Việt kiều phải đăng ký tại Sở Kế hoạch và Đầu tư kèm hồ sơ như: văn bản đăng ký, hộ chiếu, chứng minh nguồn vốn hợp pháp và giấy tờ pháp lý liên quan. Đây là giải pháp đầu tư lâu dài, giảm thiểu rủi ro, miễn là được triển khai minh bạch và có tư vấn pháp lý kèm theo.
Các lưu ý trước khi Việt kiều tiến hành đầu tư nhà ở
Xác minh kỹ tình trạng pháp lý bất động sản tại Việt Nam
Việc đầu tư bất động sản, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam, yêu cầu Việt kiều phải nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản trước khi ra quyết định. Điều này không chỉ giúp tránh các rủi ro tiềm ẩn mà còn bảo đảm tính bền vững cho khoản đầu tư.
Những nội dung cần lưu ý gồm có:
Kiểm tra bản chính của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Xác minh tính xác thực và hợp lệ của giấy tờ sở hữu đất;
Kiểm tra các yếu tố quy hoạch sử dụng đất tại địa phương;
Rà soát thông tin về thế chấp, hạn chế hay ngăn chặn giao dịch;
Kiểm tra các vụ việc tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Chủ động tìm hiểu pháp lý từ nhiều nguồn và tham khảo chuyên gia sẽ là bước đi khôn ngoan giúp Việt kiều đảm bảo sự an toàn và hiệu quả khi đầu tư.
Tính minh bạch vốn đầu tư và kiểm soát rủi ro trong thị trường bất động sản Việt Nam
Đầu tư nhà ở tại Việt Nam đòi hỏi Việt kiều phải chứng minh nguồn gốc vốn rõ ràng, minh bạch. Hồ sơ ngân hàng, kê khai thuế hợp lệ cùng với thủ tục chuyển tiền chính thống là bằng chứng bắt buộc nhằm bảo đảm tính hợp pháp của dòng vốn. Đây là yếu tố cốt lõi để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư.
Bên cạnh đó, việc kiểm soát rủi ro vốn giữ vai trò sống còn. Năm nhóm rủi ro quan trọng cần lưu ý bao gồm: pháp lý, thị trường, tài chính cá nhân, thanh khoản và đối tác. Việt kiều cần xây dựng chiến lược quản trị rủi ro với trọng tâm là dự phòng tài chính, phân tán rủi ro thông qua đa dạng hóa kênh đầu tư, cũng như chủ động nghiên cứu kỹ thị trường. Sự chuẩn bị này sẽ giúp đảm bảo an toàn dòng vốn, tạo nền tảng cho đầu tư bền vững.
Các nghĩa vụ về thuế và phí mà Việt kiều phải hoàn thành khi đầu tư nhà đất
Việc đầu tư bất động sản tại Việt Nam mang lại nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu bắt buộc về tài chính đối với Việt kiều. Để giao dịch hợp pháp và an toàn, cần thực hiện đầy đủ các loại thuế, phí, lệ phí sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Áp dụng khi chuyển nhượng nhà, đất.
Thuế suất 2% trên tổng giá trị hợp đồng.
Nếu bất động sản có nhiều chủ sở hữu, mức thuế phân bổ theo tỷ lệ tương ứng.
Một số trường hợp được miễn thuế, cần đối chiếu văn bản pháp luật mới nhất.
Lệ phí trước bạ
Bắt buộc khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.
Mức thu: 0,5% giá trị tài sản.
Cách tính cụ thể:
Đối với đất: Theo bảng giá đất do tỉnh/thành phố ban hành.
Đối với nhà: Căn cứ đơn giá xây dựng của địa phương.
Đối với căn hộ: Giá trị tính gồm cả phần đất phân bổ.
Phí công chứng
Áp dụng khi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
Mức phí quy định theo giá trị tài sản:
Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng.
Từ 50–100 triệu đồng: 100.000 đồng.
Trên 100 triệu đồng: Tính theo tỷ lệ lũy tiến, tối đa không quá 70 triệu đồng.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nộp khi xin cấp hoặc sang tên sổ đỏ.
Mức phí phụ thuộc vào quyết định của từng địa phương.
Phí thẩm định hồ sơ
Áp dụng khi cơ quan nhà nước xét duyệt hồ sơ cấp, đổi, cấp lại hoặc xác nhận biến động.
Cách tính dựa vào diện tích đất, loại đất và mục đích sử dụng, do địa phương quy định.
Tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính là điều kiện bắt buộc để giao dịch nhà đất của Việt kiều diễn ra minh bạch, đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi về lâu dài.
Dịch vụ tư vấn cho Việt kiều trong đầu tư nhà ở tại Tư vấn Long Phan
Việt kiều mong muốn đầu tư nhà ở tại Việt Nam thường gặp khó khăn trong việc nắm bắt quy định pháp luật và hoàn tất các thủ tục hành chính. Việc thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp có thể dẫn đến sai sót và tranh chấp không mong muốn.
Nội dung dịch vụ:
Tư vấn điều kiện đầu tư và quyền sở hữu của Việt kiều.
Hướng dẫn xây dựng kế hoạch đầu tư chi tiết.
Rà soát pháp lý bất động sản trước khi giao dịch.
Soạn thảo và kiểm tra hợp đồng đảm bảo đúng luật.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan công chứng, ngân hàng, cơ quan nhà nước.
Tư vấn thủ tục đăng ký quyền sở hữu hợp pháp.
Phân tích các yếu tố rủi ro và tư vấn biện pháp phòng ngừa.
Đồng hành pháp lý xuyên suốt quá trình đầu tư.
Tư vấn Long Phan mang đến dịch vụ hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp, giúp Việt kiều đầu tư nhà ở thuận lợi, đúng pháp luật và đảm bảo tối đa quyền lợi.
Một số câu hỏi thường gặp khi Việt kiều muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam
Để hỗ trợ Việt kiều tiếp cận thông tin rõ ràng, chúng tôi tổng hợp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến các hình thức đầu tư nhà ở.
Có thể mua nhà ở xã hội hay thương mại giá rẻ không?
Việt kiều được mua nếu thỏa mãn điều kiện về đối tượng chính sách, thu nhập và tình trạng quốc tịch.
Cần chú ý gì khi ký hợp đồng ủy quyền giao dịch?
Hợp đồng phải được chứng thực/công chứng, quy định cụ thể phạm vi và thời hạn. Nên chọn người có trách nhiệm, uy tín và hiểu luật.
Có thể vay ngân hàng để mua nhà không?
Được, nhưng phải chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ, kèm hồ sơ tín dụng minh bạch.
Quy định chuyển tiền từ nước ngoài về như thế nào?
Chỉ được thực hiện qua ngân hàng được phép, kèm chứng từ chứng minh nguồn gốc và mục đích.
Có thể bán, chuyển nhượng hoặc thừa kế nhà ở không?
Hoàn toàn có thể, nếu nhà có giấy tờ hợp lệ và không vướng pháp lý.
Thời hạn sở hữu nhà là bao nhiều năm?
Nếu còn quốc tịch: sở hữu ổn định, lâu dài. Nếu không còn quốc tịch: theo thời hạn dự án hoặc quy định, có thể gia hạn.
Có thể cho thuê lại nhà ở khi không sử dụng không?
Được, nhưng phải ký hợp đồng hợp pháp và đóng thuế đúng quy định.
Có thể tra cứu quy hoạch từ xa như thế nào?
Thông qua cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý hoặc ủy quyền đơn vị tư vấn.
Việt kiều được pháp luật Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi khi đầu tư nhà ở thông qua nhiều hình thức khác nhau. Có thể chọn mua trực tiếp bất động sản, tham gia xây dựng, hoặc đầu tư gián tiếp bằng việc góp vốn, mua cổ phần, thành lập doanh nghiệp bất động sản. Liên hệ ngay hotline 1900.63.63.89 của Tư vấn Long Phan để được tư vấn cụ thể về hồ sơ và quy trình pháp lý.
Nhận xét
Đăng nhận xét