CƠ CHẾ GIÁ ĐẤT MỚI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS
Cơ chế giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và tác động đến thị trường BĐS thì Luật Đất đai 2024 đã thay đổi căn bản cơ chế xác định giá đất, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động giao dịch bất động sản. Việc bãi bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất cập nhật hằng năm giúp tăng tính minh bạch và bám sát giá thị trường. Bài viết sẽ phân tích chi tiết các điểm mới và tác động đến thị trường bất động sản năm 2025.
Luật Đất đai 2024 và tác động toàn diện đến thị trường BĐS 2025
Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, được xem là cải cách toàn diện về quản lý đất đai tại Việt Nam. Luật thay đổi cơ chế định giá, cơ chế giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất và triển khai dự án BĐS, tác động trực tiếp đến chi phí, giá trị đất và môi trường đầu tư bất động sản.
Bỏ khung giá đất - áp dụng định giá theo thị trường
Điều 159 Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất cũ, thay bằng bảng giá đất xác định theo giá phổ biến trên thị trường.
Bốn phương pháp định giá đất:
So sánh: So sánh các thửa đất tương tự, loại trừ giá trị tài sản gắn liền đất.
Thu nhập: Thu nhập ròng chia lãi suất tiền gửi 12 tháng của ngân hàng Nhà nước nắm trên 50% vốn.
Thặng dư: Tổng doanh thu dự kiến trừ chi phí dự kiến, căn cứ phương án sử dụng đất hiệu quả nhất.
Hệ số điều chỉnh: Giá trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh ban hành, so sánh với giá phổ biến thị trường.
Sự thay đổi này giúp cơ chế định giá sát thực tế, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Bảng giá đất cập nhật hằng năm - tác động trực tiếp
Luật 2024 quy định UBND tỉnh trình HĐND điều chỉnh bảng giá đất hằng năm, áp dụng từ 01/01 năm tiếp theo, thay cho chu kỳ 5 năm cũ.
Tác động trực tiếp:
Xác định giá khởi điểm đấu giá đất.
Tăng chi phí xây dựng, giá thành BĐS.
Ảnh hưởng đến giao dịch chuyển nhượng đất.
Các dự án áp dụng phương pháp thặng dư chỉ chịu tác động gián tiếp thông qua giá đất cao hơn.
Hoàn thiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 quy định đấu giá đất “sạch”, đấu thầu đất chưa giải phóng mặt bằng, nâng cao minh bạch:
Khoản 6 Điều 125: Trường hợp đấu giá không thành.
Khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Tổ chức tham gia đấu giá đặt trước 20% giá khởi điểm, đáp ứng điều kiện pháp luật về BĐS, nhà ở, không thuộc đối tượng cấm.
Cá nhân tham gia đấu giá phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế nếu thực hiện dự án đầu tư.
Cơ chế này sàng lọc nhà đầu tư, giảm rủi ro dự án, tối ưu nguồn thu ngân sách.
Giao đất, cho thuê đất không đấu giá - dự án đặc thù
Theo khoản 4 Điều 7 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND tỉnh có thể giao đất, cho thuê đất không đấu giá trong các trường hợp:
Dự án công cộng có kinh doanh.
Dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc thuộc trường hợp thu hồi đất.
Dự án Nhà nước cho thuê đất hằng năm.
Trường hợp khác không thuộc Điều 125, 126 Luật Đất đai.
Cơ chế này linh hoạt, giúp triển khai các dự án chiến lược, bảo đảm minh bạch và kiểm soát.
Luật Đất đai 2024 và ảnh hưởng toàn diện đến giá đất, thị trường BĐS
Với mục tiêu tạo ra thị trường đất đai minh bạch, công bằng, Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi cơ bản. Đồng thời, luật cũng gây áp lực về chi phí, khiến doanh nghiệp và người mua nhà cần chuẩn bị kỹ lưỡng. Phân tích tác động tích cực và tiêu cực giúp nắm rõ bức tranh tổng thể.
Mặt tích cực
Bảng giá đất cập nhật hàng năm giúp thị trường phản ánh đúng giá trị đất đai, đồng thời tăng cường tính công khai trong giao dịch.
Các chủ đầu tư cạnh tranh trong môi trường bình đẳng, hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Giá bồi thường theo thị trường giúp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính, đồng thời cơ chế đấu giá minh bạch tạo nguồn thu ngân sách công bằng.
Mặt tiêu cực
Chi phí dự án BĐS có thể tăng đáng kể, đặc biệt là các khoản tiền sử dụng đất và bồi thường.
Doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không triển khai đúng cam kết vẫn có khả năng đầu cơ ngầm, làm tăng rủi ro cho thị trường.
Rào cản tài chính đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể khiến chi phí đầu vào cao hơn, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản trên thị trường.
Dịch vụ tư vấn và thẩm định pháp lý dự án BĐS tại Tư vấn Long Phan
Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai có nhiều thay đổi quan trọng theo Luật Đất đai 2024, việc triển khai dự án bất động sản đòi hỏi sự chuẩn bị pháp lý bài bản và chặt chẽ. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và thẩm định pháp lý dự án BĐS trọn gói, giúp khách hàng kiểm soát toàn bộ quy trình pháp lý của dự án.
Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:
Rà soát, đánh giá chi tiết tính pháp lý của khu đất và dự án;
Tư vấn thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo từng trường hợp cụ thể;
Hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ xin phê duyệt chủ trương đầu tư;
Tư vấn thủ tục giao đất, cho thuê đất và các vấn đề pháp lý liên quan;
Tư vấn chuyên sâu trong giai đoạn thẩm định thiết kế, nghiệm thu công trình;
Soạn thảo, rà soát, đánh giá các hợp đồng liên quan đến dự án;
Đại diện theo ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước, nộp hồ sơ, nhận kết quả và bàn giao cho khách hàng.
Với phương châm “Trao niềm tin – Nhận giải pháp”, Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng khách hàng trong việc tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa lợi ích đầu tư và đảm bảo tính bền vững cho mỗi dự án bất động sản.
Các câu hỏi thường gặp về Luật Đất đai 2024 và tác động đến giá đất, thị trường BĐS
Nhằm cung cấp thông tin rõ ràng về Luật Đất đai 2024, chúng tôi tổng hợp một số câu hỏi phổ biến kèm giải đáp sau:
Năm 2025, giá đất tính thuế và bồi thường áp dụng theo cơ chế nào?
Trong năm 2025, giá đất tiếp tục áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013, theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. UBND tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá nếu cần thiết để phù hợp diễn biến thực tế của thị trường.
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường có phải là giá thị trường không?
Điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định: giá bồi thường dựa trên giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp định giá đất tại khoản 5 Điều 158, phản ánh giá trị thị trường theo nguyên tắc điểm a khoản 1 Điều 158.
Tiền đặt trước trong đấu giá đất nhằm mục đích gì, bỏ cọc có sao không?
Tiền đặt trước bảo đảm cam kết tham gia đấu giá. Khoản 3,4 Điều 125 Luật Đất đai 2024 yêu cầu người tham gia đáp ứng điều kiện pháp luật. Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi 2024) quy định mức đặt trước thỏa thuận giữa tổ chức đấu giá và người tham gia, đồng thời là căn cứ xử lý khi bỏ cọc.
Doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp thách thức hay cơ hội?
Thách thức: năng lực tài chính và kinh nghiệm khi tham gia đấu giá, đấu thầu.
Cơ hội: sự minh bạch, bãi bỏ khung giá đất, áp dụng cơ chế thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đủ năng lực tiếp cận đất đai công bằng.
Có cần cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Không bắt buộc. Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 khẳng định Giấy chứng nhận đã cấp trước vẫn có giá trị pháp lý. Cấp đổi chỉ khi người dân có nhu cầu hoặc phát sinh giao dịch.
Luật Đất đai 2024 mang lại những thay đổi mang tính cấu trúc trong quản lý và khai thác đất đai, tác động rõ nét đến giá đất cũng như thị trường bất động sản. Việc áp dụng bảng giá đất theo năm và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng tính minh bạch nhưng đồng thời làm phát sinh thêm chi phí đầu tư. Quý khách cần tư vấn pháp lý chuyên sâu vui lòng liên hệ cho Tư vấn Long Phan qua hotline 1900.63.63.89.
Nhận xét
Đăng nhận xét