ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG MÔ HÌNH LIÊN DOANH
Điều kiện và thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong mô hình liên doanh theo pháp luật Việt Nam, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương thức đầu tư hợp lệ. Chủ thể tham gia cần bảo đảm tuân thủ đầy đủ quy định pháp lý. Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện và quy trình thực hiện.
Điều kiện để sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản góp vốn
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện sau đây để góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh:
Thứ nhất, người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp lệ.
Thứ hai, đất không được có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án. Các quyết định giải quyết tranh chấp nếu có trước đó phải có hiệu lực thi hành.
Thứ ba, thời hạn sử dụng đất phải còn hiệu lực và đất không thuộc diện áp dụng biện pháp ngăn chặn như kê biên hoặc phong tỏa.
Thứ tư, nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, cần có văn bản thỏa thuận của cả hai để đảm bảo giao dịch góp vốn được công nhận.
Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh
Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất thực hiện góp vốn thông qua nhiều phương thức khác nhau.
Góp quyền sử dụng đất vào vốn điều lệ công ty liên doanh
Theo quy định, quyền sử dụng đất góp vốn phải được định giá thông qua tổ chức thẩm định giá độc lập đảm bảo chuyên môn. Kết quả định giá sẽ được các thành viên liên doanh thảo luận và phê duyệt.
Giá trị quyền sử dụng đất sau đó được đưa vào vốn điều lệ doanh nghiệp và được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Việc góp vốn theo phương thức này giúp đảm bảo sở hữu rõ ràng, nhưng yêu cầu thủ tục nhiều bước và chi phí thực hiện không nhỏ.
Tham gia BCC thông qua việc góp quyền sử dụng đất
Hợp đồng BCC là giải pháp hợp tác đầu tư không yêu cầu lập pháp nhân mới, lý tưởng cho các dự án vừa – nhỏ, thời gian triển khai ngắn, hoặc khi cần duy trì sự độc lập trong điều hành. Theo phương thức này, bên góp vốn vẫn giữ quyền sở hữu đất, đồng thời chấp thuận cho sử dụng tài sản này vào mục tiêu hợp tác chung giữa các bên.
Hợp đồng cần thể hiện đầy đủ các nội dung như cơ chế vận hành, quyền và nghĩa vụ, cách chia lợi nhuận, gánh vác rủi ro, cùng cơ chế quản lý tài sản chung. Các điều khoản liên quan đến việc sử dụng quyền sử dụng đất, thời hạn hợp đồng, tiêu chí chấm dứt hợp tác và xử lý tài sản sau hợp tác phải được thể hiện rõ ràng. Thời hạn hợp tác không được vượt quá thời hạn sử dụng đất đã được cấp.
Quy trình thực hiện góp vốn quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Nghị định 101 và 102 ban hành năm 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo 6 bước bắt buộc, bao gồm cả những thủ tục đăng ký và xác lập nghĩa vụ pháp lý. Việc tuân thủ trình tự giúp đảm bảo giao dịch được công nhận, tránh rủi ro về pháp lý trong hoạt động liên doanh.
Nghĩa vụ đăng ký góp vốn với cơ quan đăng ký đầu tư
Khoản 2 Điều 66 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn hoặc mua cổ phần phải nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính.
Hồ sơ gồm:
Văn bản đăng ký góp vốn/mua cổ phần, bao gồm đầy đủ thông tin doanh nghiệp; cơ cấu sở hữu; danh sách nhà đầu tư nước ngoài; tỷ lệ sở hữu trước – sau; giá trị giao dịch; thông tin dự án (nếu có).
Giấy tờ pháp lý sao y của các bên liên quan.
Văn bản thỏa thuận nguyên tắc về việc góp vốn, mua cổ phần.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao) của doanh nghiệp.
Quy trình thẩm định của cơ quan chức năng
Dự án phải xin chủ trương được nộp tại UBND tỉnh theo Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, kèm trích lục vị trí đất. Cơ quan đất đai thẩm định hồ sơ, xác minh tính pháp lý đất và đánh giá sự phù hợp quy hoạch.
Đối với khu vực biên giới, đảo, ven biển hoặc ảnh hưởng quốc phòng – an ninh:
03 ngày: gửi văn bản xin ý kiến Bộ Quốc phòng – Công an.
07 ngày: các bộ trả lời; nếu không có văn bản thì xem như đồng thuận.
Chấp thuận chủ trương góp vốn
Nội dung thẩm định bao gồm kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, đối chiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rà soát các vấn đề tranh chấp, kê biên và hạn chế quyền. Đồng thời cơ quan thẩm định đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm và tính khả thi của phương án đầu tư. UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định trong 05 ngày làm việc, trong đó nêu rõ thông tin về quy mô, vị trí, diện tích đất và thời hạn hoàn tất thỏa thuận.
Trong 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư đánh giá việc đáp ứng điều kiện góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp căn cứ quy định pháp luật và tham khảo ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Kết quả thẩm tra được thông báo chính thức đến nhà đầu tư và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Ký kết và công chứng hợp đồng góp vốn
Khi có quyết định chủ trương (nếu yêu cầu phải xin), các bên tiến hành đàm phán và ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng góp vốn phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền. Trường hợp có bên là doanh nghiệp bất động sản, việc công chứng được thực hiện khi các bên yêu cầu.
Hợp đồng phải ghi đầy đủ thông tin về bên góp vốn – bên nhận góp vốn, mô tả chi tiết thửa đất về ranh giới, vị trí, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng. Giá trị phần đất góp vốn, nguyên tắc định giá, tỷ lệ vốn và các điều khoản về quyền – nghĩa vụ, phân chia lợi nhuận, chi phí, thời hạn thực hiện dự án và phương án xử lý tranh chấp đều phải thể hiện rõ ràng.
Thủ tục bắt buộc đăng ký biến động đất đai
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động theo Điều 133 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, gồm: Đơn đăng ký biến động Mẫu 11/ĐK; Hợp đồng góp vốn công chứng; Văn bản đại diện; Tài liệu kèm theo. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện, qua địa điểm thỏa thuận hoặc trực tuyến. Cơ quan đăng ký đánh giá tính hợp lệ, thống nhất hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận. Thời gian tối đa 10 ngày làm việc. Giấy chứng nhận mới được cấp cho chủ thể nhận góp vốn.
Thuế và phí phải hoàn thanh
Người góp vốn phải nộp thuế với mức 2% trên giá trị chuyển nhượng sau khi trừ khoản miễn và chi phí hợp lý theo quy định của pháp luật thuế. Đồng thời phải nộp lệ phí công chứng (0,3–0,5%), phí đăng ký biến động và phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.
Thủ tục điều chỉnh khi thay đổi vốn đầu tư
Khi việc góp vốn làm tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên dẫn đến thay đổi quy mô dự án, chủ đầu tư phải làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Căn cứ Điều 41 Luật Đầu tư 2020 và hướng dẫn tại Nghị định 29/2021/NĐ-CP, hồ sơ và quy trình điều chỉnh phải được thực hiện đầy đủ và đúng quy định trước khi triển khai tiếp dự án.
Các lưu ý quan trọng khi góp vốn quyền sử dụng đất theo phân tích chuyên gia
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là giao dịch có giá trị lớn và ràng buộc pháp lý chặt chẽ. Do đó, những lưu ý chuyên môn là cần thiết để giảm thiểu rủi ro và bảo đảm quyền lợi tối đa cho nhà đầu tư.
Công chứng hợp đồng góp vốn
Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực. Công chứng viên sẽ đánh giá tính hợp pháp của tài sản, tư cách chủ thể và nội dung hợp đồng. Hồ sơ công chứng cần chuẩn bị đầy đủ từ sổ đỏ đến giấy tờ nhân thân và các tài liệu chứng minh khác. Luật sư chuyên môn nên tham gia để bảo đảm hợp đồng không chứa điều khoản rủi ro. Việc lựa chọn tổ chức công chứng uy tín giúp đảm bảo chính xác; phí công chứng từ 0,3% – 0,5%.
Thẩm định và xác định giá trị đất góp vốn
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế trong liên doanh. Các bên có thể tự thỏa thuận định giá hoặc sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập. Đối với doanh nghiệp, giá trị tài sản có thể được xác định bởi các cơ quan quản lý nội bộ hoặc tổ chức thẩm định. Nếu tài sản bị định giá cao hơn giá trị thật, các bên sẽ phải liên đới bù phần chênh lệch theo luật định.
Dịch vụ tư vấn góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh tại Tư vấn Long Phan
Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong liên doanh với đội ngũ chuyên gia và luật sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi nắm vững các quy định pháp luật về đất đai và doanh nghiệp, đảm bảo hướng dẫn Quý khách thực hiện thủ tục đầy đủ, chính xác và an toàn, đồng thời tối ưu hóa quyền lợi của các bên tham gia.
Tư Vấn Chuyên Sâu
Tư vấn pháp lý toàn diện: Phân tích các điều kiện góp vốn theo Luật Đất đai 2024; đánh giá tính pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; kiểm tra tình trạng tranh chấp, kê biên; tra cứu quy hoạch và các rủi ro pháp lý.
Tư vấn chiến lược góp vốn: Phân tích ưu nhược điểm của các phương thức góp vốn, tư vấn lựa chọn hình thức phù hợp (góp vào vốn điều lệ công ty liên doanh hoặc thông qua Hợp đồng Hợp tác Kinh doanh – BCC).
Tư vấn định giá tài sản: Hướng dẫn lựa chọn phương pháp định giá (so sánh, chi phí, thu nhập); kết nối với các tổ chức thẩm định giá uy tín; tư vấn rủi ro khi định giá cao hơn giá trị thực tế.
Tư vấn quản lý rủi ro: Phân tích các rủi ro tiềm ẩn (thay đổi quy hoạch, thu hồi đất); tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên sau góp vốn; hướng dẫn chiến lược thoái vốn (exit strategy) an toàn và hiệu quả.
Hỗ Trợ Soạn Thảo và Hoàn Thiện Hồ Sơ
Soạn thảo Hợp đồng góp vốn: Xây dựng hợp đồng chuyên nghiệp, chặt chẽ, cân bằng quyền lợi các bên, quy định chi tiết về tỷ lệ góp vốn, phân chia lợi nhuận, điều kiện chấm dứt và xử lý tranh chấp.
Soạn thảo và chuẩn bị hồ sơ hành chính: Văn bản đăng ký góp vốn (Mẫu A.I.7); Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư (Mẫu số 07); Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu 11/ĐK)…
Đại Diện Theo Ủy Quyền
Thực hiện thủ tục hành chính: Đại diện Quý khách nộp hồ sơ, làm việc trực tiếp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ban Quản lý các khu công nghiệp/khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, và Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo dõi và thúc đẩy tiến độ: Giám sát chặt chẽ quá trình xử lý hồ sơ, đảm bảo tuân thủ đúng thời hạn pháp luật.
Hỗ trợ công chứng hợp đồng: Phối hợp và đại diện làm việc với các tổ chức hành nghề công chứng uy tín để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng góp vốn.
Giải quyết tranh chấp (nếu có): Đại diện Quý khách trong quá trình đàm phán, hòa giải; nếu cần, đại diện hoặc cử luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp tại Tòa án hoặc Trọng tài.
Một số câu hỏi về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Sự khác nhau giữa góp vốn vào công ty liên doanh và hợp tác theo BCC?
Công ty liên doanh tiếp nhận quyền sở hữu QSDĐ, còn Hợp đồng BCC chỉ cho phép khai thác chung mà không cần chuyển quyền sở hữu.
Đất bị thế chấp có thể góp vốn hay không?
Có thể nếu ngân hàng đồng ý. Có thể cần giải chấp hoặc chuyển nghĩa vụ nợ sang công ty liên doanh.
Phí thẩm định giá do ai chi trả?
Các bên tự thỏa thuận; không có quy định cụ thể.
Khi chấm dứt dự án, tài sản đất góp vốn được xử lý ra sao?
Có thể hoàn trả cho bên góp vốn hoặc thanh lý theo tỷ lệ vốn góp.
Có thể góp vốn bằng đất nông nghiệp trong dự án phi nông nghiệp?
Được, với điều kiện phải chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch.
Thuế chuyển nhượng 2% nộp khi nào và do ai nộp?
Bên góp vốn nộp trước lúc làm thủ tục đăng ký biến động.
Hoạt động góp vốn bằng đất trong liên doanh yêu cầu hiểu biết rõ ràng về pháp luật đất đai và các nghị định liên quan. Sự tuân thủ đúng quy trình giúp Quý khách bảo vệ quyền lợi của mình. Xin vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan tự tin mang đến dịch vụ hỗ trợ uy tín. Hãy gọi ngay 1900.63.63.89 để được giải đáp.
Nhận xét
Đăng nhận xét