ĐIỀU KIỆN KHI DOANH NGHIỆP THAM GIA ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều kiện khi doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án bất động sản để được phép thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đầu tư 2020. Các điều kiện này nhằm kiểm soát năng lực của chủ đầu tư, bảo đảm tính khả thi và an toàn của dự án. Theo quy định, doanh nghiệp cần chứng minh năng lực tài chính, đội ngũ chuyên môn, và sự phù hợp quy hoạch. Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết từng tiêu chí trong nội dung sau.
Các loại bất động sản, dự án được đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã phân loại cụ thể các loại hình bất động sản được phép tham gia hoạt động kinh doanh, qua đó xác định phạm vi trách nhiệm của doanh nghiệp cũng như quy định pháp lý phải tuân thủ. Các loại hình này bao gồm:
Nhà ở: cả nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
Công trình xây dựng: công trình hiện hữu và công trình hình thành trong tương lai, phục vụ nhiều mục đích như thương mại, dịch vụ, văn hóa, thể thao, công nghiệp, giáo dục, y tế hoặc hỗn hợp.
Diện tích sàn xây dựng: phần diện tích được quy định tại khoản 2 Điều 5.
Quyền sử dụng đất: đối với những dự án đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
Dự án bất động sản: toàn bộ hoặc một phần dự án được phép giao dịch.
Đối với từng loại, pháp luật đặt ra thời điểm giao dịch khác nhau. Ví dụ, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi dự án hoàn thành phần móng và có văn bản xác nhận. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của người mua cũng như trật tự trong kinh doanh bất động sản.
Điều kiện doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh BĐS
Doanh nghiệp muốn triển khai dự án bất động sản cần chứng minh năng lực pháp lý và tài chính, đồng thời đảm bảo dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện kỹ thuật. Đây là yêu cầu bắt buộc nhằm loại bỏ rủi ro từ các chủ thể yếu kém, bảo vệ lợi ích của thị trường và khách hàng.
Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, doanh nghiệp phải:
Thành lập hợp pháp theo pháp luật doanh nghiệp, có đăng ký ngành nghề bất động sản.
Không trong diện tạm ngừng hay bị đình chỉ.
Có vốn chủ sở hữu ≥ 20% với dự án < 20 ha và ≥ 15% với dự án ≥ 20 ha.
Có phương án huy động vốn rõ ràng, bảo đảm tiến độ dự án.
Đáp ứng chỉ số an toàn về tín dụng và trái phiếu.
Dự án phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Trước khi khởi công, nhiều dự án bất động sản cần có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Luật Đầu tư 2020:
Quốc hội phê duyệt dự án đặc biệt như điện hạt nhân, chuyển đổi đất rừng từ 50 ha, đất lúa từ 500 ha trở lên.
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án khu đô thị từ 300 ha, dân số từ 50.000 người hoặc dự án có kinh doanh casino.
UBND cấp tỉnh phê duyệt dự án nhỏ hơn 300 ha, dân số dưới 50.000 người hoặc đề nghị Nhà nước giao/cho thuê đất không qua đấu giá.
Các điều kiện pháp lý để dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh
Sau khi dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư, nhà đầu tư vẫn phải đảm bảo nhiều yêu cầu bổ sung trước khi sản phẩm được kinh doanh hợp pháp. Những điều kiện này được quy định rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chia theo 3 nhóm:
1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu.
Không có tranh chấp hoặc kê biên.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Thực hiện công khai thông tin bất động sản.
2. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Phải được khởi công xây dựng.
Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...).
Có giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc).
Có hồ sơ thiết kế và thông báo khởi công.
Có chứng nhận nghiệm thu hạ tầng hoặc phần móng.
Có văn bản xác nhận của UBND cấp tỉnh.
Có bảo lãnh của ngân hàng thương mại.
3. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
Dự án phù hợp quy hoạch 1/500 và được phê duyệt.
Hoàn tất xây dựng hạ tầng, bảo đảm dịch vụ công cộng (điện, nước, rác thải, thoát nước).
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án
Xin chấp thuận chủ trương đầu tư là một quy trình mang tính nền tảng, bắt buộc đối với các dự án có quy mô lớn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Doanh nghiệp cần tuân thủ Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, bảo đảm dự án đáp ứng các tiêu chí về quy hoạch, năng lực tài chính và tác động kinh tế – xã hội.
Quy trình được thực hiện theo 4 bước:
Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm đề xuất dự án, giấy tờ pháp lý, chứng minh năng lực tài chính và các tài liệu liên quan.
Nộp hồ sơ: Doanh nghiệp nộp hồ sơ cho cơ quan thẩm quyền tương ứng với cấp quyết định.
Thẩm định: Các cơ quan nhà nước thẩm định về quy hoạch, đất đai, năng lực chủ đầu tư và hiệu quả kinh tế.
Quyết định: Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hoặc nghị quyết chấp thuận chủ trương đầu tư.
Những lưu ý khi đầu tư kinh doanh dự án bất động sản
Thị trường bất động sản nhiều tiềm năng nhưng đồng thời cũng là lĩnh vực dễ gặp vướng mắc pháp lý. Doanh nghiệp phải thường xuyên rà soát và thực hiện nghiêm các nghĩa vụ theo luật định.
Các lưu ý quan trọng:
Công khai thông tin dự án đầy đủ và chính xác.
Đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ, không vi phạm quy hoạch.
Hoàn thành các nghĩa vụ tài chính trước khi giao dịch.
Sử dụng hợp đồng mẫu hợp pháp, tránh điều khoản vi phạm.
Có bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai.
Thực hiện đúng quy định khi chuyển nhượng dự án cho đối tác khác.
Dịch vụ tư vấn giải pháp pháp lý toàn diện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Tư vấn Long Phan
Trong bối cảnh pháp luật về bất động sản liên tục thay đổi, doanh nghiệp cần một đối tác am hiểu để dẫn dắt dự án tuân thủ đúng quy định. Dịch vụ tư vấn pháp lý của Long Phan được thiết kế để đáp ứng toàn bộ nhu cầu này.
1. Khảo sát và tư vấn pháp lý ban đầu:
Đánh giá điều kiện thực hiện dự án theo quy định.
Xây dựng chiến lược pháp lý và kế hoạch đầu tư tối ưu.
2. Tư vấn chấp thuận đầu tư:
Soạn thảo hồ sơ, trình duyệt chủ trương đầu tư.
Làm việc với cơ quan thẩm quyền để được phê duyệt nhanh chóng.
3. Triển khai và quản lý dự án:
Hỗ trợ hoàn thiện quy hoạch chi tiết, thủ tục đất đai.
Xin cấp phép xây dựng, đảm bảo điều kiện pháp lý.
4. Đưa sản phẩm ra thị trường:
Tư vấn điều kiện bán bất động sản, xin xác nhận đủ điều kiện kinh doanh.
5. Hợp đồng và pháp lý giao dịch:
Soạn hợp đồng chuẩn, hỗ trợ đàm phán với đối tác.
6. Quản trị rủi ro và tranh chấp:
Dự báo và xử lý các tình huống pháp lý phát sinh trong dự án.
Long Phan luôn cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp, giúp quá trình triển khai dự án được thuận lợi và an toàn.
Một số câu hỏi về điều kiện triển khai dự án kinh doanh bất động sản
Quá trình triển khai một dự án bất động sản trên thực tế không chỉ tuân thủ các quy định pháp luật cơ bản mà còn đặt ra nhiều vấn đề chuyên sâu. Phần dưới đây tập hợp những câu hỏi thường gặp cùng lời giải đáp chi tiết, nhằm giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư hiểu đúng quy định, giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Nhà đầu tư có vốn nước ngoài khi tham gia thị trường BĐS Việt Nam có cầnđáp ứng điều kiện bổ sung nào ngoài quy định chung không?
Có. Ngoài những điều kiện áp dụng chung, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải thực hiện thủ tục đầu tư riêng theo pháp luật dành cho nhà đầu tư nước ngoài. Hoạt động kinh doanh chỉ được triển khai trong các hình thức được Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho phép. Đồng thời, có những giới hạn cụ thể, ví dụ không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm dự án.
Quy định về trách nhiệm bảo hành nhà ở của chủ đầu tư hiện nay ra sao?
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có nghĩa vụ bảo hành công trình nhà ở đã bán. Thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng đối với chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ. Thời điểm tính bắt đầu là khi công trình hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
Chủ đầu tư có được huy động vốn từ người mua trước khi đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai không?
Chủ đầu tư không được phép huy động vốn vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng dựa trên tiến độ xây dựng. Lần thanh toán đầu tiên chỉ được thực hiện khi dự án đã đủ điều kiện huy động vốn, tức đã hoàn thành phần móng và có xác nhận bằng văn bản của Sở Xây dựng. Khoản tiền này không được vượt quá 30% tổng giá trị hợp đồng.
Nếu chủ đầu tư vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản thì sẽ bị xử lý ra sao?
Trường hợp vi phạm, như huy động vốn sai quy định, kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, hoặc không công khai thông tin, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính với mức tiền rất lớn, có thể lên đến hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng. Ngoài ra, cơ quan quản lý có thể áp dụng biện pháp đình chỉ hoạt động và buộc hoàn trả tiền cho khách hàng để khắc phục hậu quả.
Để chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bds, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục gì?
Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng phải bảo đảm dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, hoàn thành việc giải phóng mặt bằng và không có tranh chấp. Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hợp pháp, có năng lực tài chính và cam kết triển khai theo đúng tiến độ. Thủ tục này cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
Vì sao đấu giá quyền sử dụng đất lại có vai trò quan trọng trong việc lựa chọn nhà đầu tư dự án?
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ chế minh bạch nhất để Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Phương thức này giúp lựa chọn được nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và khả năng thực hiện dự án tốt nhất. Ngoài ra, đấu giá còn góp phần tăng nguồn thu ngân sách và hạn chế tình trạng xin – cho trong việc giao đất.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần thực hiện những nghĩa vụ thế nào?
Doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ thuế cơ bản gồm: nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước; nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) khi bán hoặc cho thuê bất động sản; và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có ý nghĩa gì trong giao dịch bds?
Sổ hồng là văn bản pháp lý chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của chủ thể đối với bất động sản. Đây là cơ sở quan trọng và bắt buộc khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, mua bán, thế chấp, hay tặng cho bất động sản.
Bảo lãnh ngân hành trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai hoạt động ra sao?
Khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai, họ phải có ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết, ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả số tiền khách hàng đã thanh toán, cùng các khoản khác được ghi trong hợp đồng, nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua.
Các quy định pháp lý về điều kiện doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc bảo đảm tính minh bạch và hợp pháp của thị trường. Doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính, năng lực đầu tư, hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư và tuân thủ các yêu cầu của bất động sản trước khi kinh doanh. Để nhận được hướng dẫn cụ thể, vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua số hotline 1900.63.63.89.
Nguồn: Điều kiện doanh nghiệp thực hiện dự án kinh doanh BĐS
Xem thêm:
Nhận xét
Đăng nhận xét