NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TRONG GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT CỦA VIỆT KIỀU TẠI VIỆT NAM
Nghĩa vụ tài chính trong giao dịch nhà đất của Việt kiều tại Việt Nam khi Việt kiều tiến hành bán bất động sản tại Việt Nam, việc tuân thủ các nghĩa vụ tài chính là yêu cầu bắt buộc. Các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan cần được xác định và thực hiện đầy đủ. Bài viết từ Tư vấn Long Phan sẽ hướng dẫn chi tiết các khoản nghĩa vụ tài chính để Quý khách hàng nắm rõ và thực hiện đúng quy định.
Cơ sở pháp lý về phí môi giới bán nhà đất
Phí môi giới bất động sản là khoản chi phí tất yếu khi bên bán thuê dịch vụ trung gian để hỗ trợ tìm người mua và thực hiện thủ tục giao dịch. Đây là khoản phí mang tính chất thỏa thuận dân sự và phải được thể hiện trong hợp đồng dịch vụ. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là cơ sở pháp lý điều chỉnh trực tiếp hoạt động này.
Theo Điều 63:
Cá nhân môi giới được hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch.
Mức phí do các bên thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Thời điểm thanh toán phí thường là sau khi bên bán nhận tiền đặt cọc hoặc sau khi công chứng hoàn tất.
Thuế TNCN áp dụng cho Việt kiều trong giao dịch bất động sản
Việt Kiều khi tiến hành bán nhà hoặc đất tại Việt Nam có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây là quy định pháp luật nhằm quản lý nguồn thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Cách tính thuế:
Thuế suất thống nhất: 2% giá trị chuyển nhượng, quy định tại Luật Thuế TNCN và các nghị định liên quan.
Giá trị tính thuế: Dựa trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá ghi thấp hơn mức tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất. Giá trị công trình nhà ở xác định theo lệ phí trước bạ.
Thời điểm phát sinh thuế: Khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi sang tên nếu bên mua nộp thay.
Miễn thuế trong một số trường hợp:
Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân trực hệ.
Cá nhân chỉ có duy nhất một căn nhà, đất ở tại Việt Nam.
Doanh thu từ việc bán đất Nhà nước giao.
Lệ phí trước bạ nghĩa vụ tài chính khi Việt kiều bán nhà đất
Trong quá trình chuyển nhượng, lệ phí trước bạ được coi là nghĩa vụ tài chính cần thực hiện khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Mặc định bên mua phải chịu, nhưng theo hợp đồng, Việt Kiều cũng có thể đứng ra chi trả khoản này như một điều khoản cam kết.
Mức thu và công thức:
Tỷ lệ áp dụng: 0,5% (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính × 0,5%.
Giá tính lệ phí trước bạ:
Đất: bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành.
Nhà: giá theo UBND tỉnh ban hành theo luật xây dựng.
Nếu giá trên hợp đồng cao hơn: lấy giá hợp đồng.
Trường hợp áp dụng khác:
Đấu giá tài sản: giá trúng đấu giá là giá tính lệ phí.
Nhà nhiều tầng, nhiều hộ: cộng cả phần đất phân bổ.
Lệ phí trước bạ cần được dự trù sẵn để Việt Kiều thuận tiện trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng.
Quy định về phí công chứng, chứng thực nhà đất
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, các bên bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Chi phí cho hoạt động này được gọi là phí công chứng, chứng thực, nộp tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng. Đây là một trong những khoản chi phí quan trọng trong tổng thể nghĩa vụ tài chính của người bán khi thực hiện giao dịch nhà đất.
Mức phí công chứng được xác định theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, dựa trên biểu phí chi tiết áp dụng cho từng giá trị tài sản, hợp đồng hoặc giao dịch.
Quy định về phí công chứng, chứng thực nhà đất
Người nộp phí
Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định rằng người yêu cầu công chứng sẽ phải nộp phí. Tuy nhiên, trong giao dịch, bên mua và bên bán có quyền tự do thỏa thuận về việc bên nào gánh chi phí hoặc cùng nhau chia sẻ khoản phí này.
Lưu ý
Phí công chứng và thù lao công chứng có bản chất khác nhau. Phí công chứng được quy định cố định trong biểu phí của Nhà nước. Trong khi đó, thù lao công chứng là khoản tiền cho dịch vụ ngoài quy định như: tư vấn pháp lý, công chứng tại chỗ, hoặc soạn thảo hợp đồng. Khoản thù lao này hoàn toàn do sự thỏa thuận giữa các bên và tổ chức hành nghề công chứng.
Người Lưu ý cần thiết khi Việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam
Việc bán bất động sản tại Việt Nam đối với Việt kiều không chỉ liên quan đến giá trị tài sản lớn mà còn gắn liền với nhiều quy định pháp luật. Quý khách hàng cần chú ý:
Đặt cọc trước khi ký kết
Đặt cọc được pháp luật ghi nhận tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Mức đặt cọc nên được thỏa thuận hợp lý, dưới 30% giá trị hợp đồng để đảm bảo cân bằng. Nếu bên mua không ký, họ mất cọc; nếu bên bán không ký, phải trả lại cọc và một khoản tương ứng. Văn bản đặt cọc nên lập thành hợp đồng, công chứng để đảm bảo hiệu lực.
Thanh toán trong trường hợp ủy quyền
Nếu Việt kiều không trực tiếp giao dịch, có thể ủy quyền cho người khác. Tuy nhiên, để an toàn, nên yêu cầu mọi thanh toán được thực hiện trực tiếp vào tài khoản chính chủ của Việt kiều tại ngân hàng Việt Nam.
Các nghĩa vụ thuế, phí
Cần xác định cụ thể thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng… ngay từ đầu. Các khoản khấu trừ này phải được ghi chi tiết trong hợp đồng để không phát sinh tranh chấp.
Thực hiện đúng các lưu ý trên sẽ giúp Việt kiều đảm bảo giao dịch minh bạch, hợp pháp và hạn chế rủi ro tài chính.
Một số câu hỏi phổ biến về nghĩa vụ tài chính khi Việt kiều bán nhà đất tại Việt Nam
Nhằm giúp Quý khách hàng Việt kiều nắm rõ các quy định pháp luật và tháo gỡ các khó khăn thường gặp trong thực tiễn, dưới đây là phần giải đáp cho những câu hỏi liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi bán nhà đất tại Việt Nam.
Làm sao để Giấy ủy quyền lập từ nước ngoài có giá trị pháp lý tại Việt Nam?
Việt kiều cần thực hiện thủ tục chứng thực Giấy ủy quyền tại Cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam (Đại sứ quán hoặc Tổng Lãnh sự quán) ở quốc gia mình cư trú. Sau đó, văn bản này được gửi về Việt Nam để người được ủy quyền sử dụng trong các thủ tục pháp lý.
Việt kiều có thể chuyển số tiền thu được từ việc bán nhà ra nước ngoài không?
Hoàn toàn có thể. Việc chuyển tiền cần thực hiện thông qua ngân hàng thương mại được cấp phép tại Việt Nam, đồng thời cung cấp đủ hồ sơ chứng minh nguồn gốc hợp pháp, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, tờ khai thuế và giấy tờ xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Muốn được miễn thuế TNCN với tài sản duy nhất thì cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Người bán phải lập bản cam kết theo mẫu quy định, xác nhận rằng đây là nhà ở hoặc đất ở duy nhất tại Việt Nam. Cam kết này có giá trị pháp lý ràng buộc và sẽ được cơ quan thuế xem xét khi áp dụng chính sách miễn thuế.
Hồ Nếu ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế thì có rủi ro gì?
Đây là hành vi gian lận thuế. Khi bị phát hiện, người bán có thể bị truy thu thuế, bị phạt hành chính, phải nộp thêm tiền chậm nộp và thậm chí hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả hai bên.
Thuế TNCN áp dụng thế nào khi bán bất động sản được thừa kế hoặc tặng cho?
Trường hợp nhận thừa kế hoặc quà tặng từ cha mẹ, vợ chồng, anh chị em ruột thì được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên, khi bất động sản đó được đem bán, Việt kiều vẫn phải nộp 2% thuế TNCN trên giá trị chuyển nhượng, trừ khi đủ điều kiện miễn theo quy định khác.
Có bắt buộc phải mở tài khoản ngân hàng tại Việt Nam để bán nhà không?
Không bắt buộc nhưng được khuyến nghị. Việc có tài khoản ngân hàng trong nước giúp việc thanh toán minh bạch, thuận lợi và là căn cứ để làm thủ tục chuyển tiền ra nước ngoài.
Thời hạn nộp thuế và lệ phí sau khi công chứng hợp đồng là bao lâu?
Trong vòng 10 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng, người nộp phải nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí trước bạ. Sau khi cơ quan thuế ra thông báo, người bán phải hoàn tất thanh toán theo thời hạn được ấn định.
Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính khi Việt Kiều bán bất động sản tại Việt Nam tiềm ẩn nhiều khó khăn, phức tạp, đòi hỏi phải tuân thủ đúng luật và xử lý chính xác hồ sơ. Mỗi thương vụ đều có những tình huống riêng biệt, dễ phát sinh rủi ro pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, Quý khách hàng hãy liên hệ ngay 1900.63.63.89 – Tư vấn Long Phan để được luật sư giàu kinh nghiệm hỗ trợ.
Nhận xét
Đăng nhận xét